我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)

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提問：新人首問，房姐，子彈60，深戶，年齡27，打算在東莞買房，自住，首套，考慮到老婆家在深圳沙井，區(qū)域選擇排序是長安-鳳崗-塘廈。考慮過去看長安二手房，新世紀宜居，中惠新城，均價在2萬6左右。鳳崗均價相對低些，考慮過去看翡翠山湖、東江花園、恒大綠洲。請問房姐，該如何根據(jù)自身情況，確定合適的房子？以及深圳公積金在東莞能用嗎？貸款費率是多少？購買東莞二手房的過程中，需要注意什么？

回答：你好，東莞樓市現(xiàn)狀：

鳳崗，塘廈，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳這個大佬的溢出就足夠了。

長安有自己的內(nèi)在實力，會一路停不下來。 虎門借助交通優(yōu)勢也不會太差。 松山湖東莞的經(jīng)濟亮點，只會更好。

南城不用說了，當前的金融，貿(mào)易，產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)東莞做的最出色，加上中心區(qū)核心區(qū)，不用擔心未來。東城有商貿(mào)，有工業(yè)，也是中心區(qū)，也不用擔心。 令人擔憂的就是 ：石碣，厚街，曾經(jīng)的輝煌，現(xiàn)在卻一片茫然。洪梅，麻涌，中堂，望牛墩這些中低收入者和相鄰廣州的窮親戚增城相互看不上眼。橋頭，企石和謝崗，看著比自己還窮的惠州只能仰天長嘆。東莞臨深只知有鳳崗塘廈，不知有長安。長安緊臨寶安的松崗，松崗是寶安遠郊區(qū)；長安卻是東莞的強鎮(zhèn)，差價并不明顯，這也導(dǎo)致長安很難吸引投資客大量砸盤。東莞自住+投資回報率大的盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。

東莞二手房可以用深圳公積金，新房有些開發(fā)商不行，要提前問清楚，公積金都是統(tǒng)一的利率 二手房注意事項：

1. 做好產(chǎn)調(diào)，產(chǎn)權(quán)調(diào)查主要是看看二手房的產(chǎn)權(quán)是否清晰，核實產(chǎn)權(quán)人身份信息，有沒有剩余貸款和抵押等等。具體來說產(chǎn)權(quán)調(diào)查要從3個方面來看，一看不動產(chǎn)權(quán)證書(房產(chǎn)證和國有土地使用權(quán)證書); 二是看購房合同和付款憑證(這是賣方取得房屋的原始依據(jù)，最好是房屋買賣合同、付款人、產(chǎn)權(quán)登記人一一對應(yīng))， 三是和出賣人到不動產(chǎn)交易登記中心去打印房屋信息摘要，持出賣人到身份證就可以到查詢機上查詢)，需要注意的是二手房買賣合同的出賣人應(yīng)當是房屋信息摘要上面的全部產(chǎn)權(quán)人，另外房屋信息摘要上面還能顯示該房屋是否有抵押、查封、產(chǎn)權(quán)辦理狀況的信息，這些信息與二手房交易緊密相關(guān)。

2.最大的雷區(qū)就是合同，你先跟中介溝通好，合同全部都改成利好你方。

提問：房姐你好，本人坐標上海，目前上海浦東已有一套老公房，有貸款，想考慮為小孩讀書入手一套學(xué)區(qū)房，目前子彈70，目前有心儀的二手閔行一梯隊差一點學(xué)區(qū)，價格可能310—350之間，但是限于首付還差不少，如果今年買，就要掏空我們和爸媽的家底還要加一點杠桿約30—50w，所以老公覺得要不要明年買，小孩現(xiàn)在才1歲，確實不急。但是我也擔心明年價格是否保持，第二總是擔心會有其他變數(shù)，望姐姐指點迷津，或推薦更好辦法

回答：民辦100%搖號基本實錘，家長如何應(yīng)對？

1）對于孩子已經(jīng)在讀小學(xué)的，會有一些家庭打算購買初中學(xué)區(qū)房。由于上海的初中一直是民辦碾壓公辦，所以很多人認為初中不存在學(xué)區(qū)房。但“公民同招”、“民辦搖號”的政策增加了很多的不確定性，很多家長開始考慮和關(guān)注初中學(xué)區(qū)房了。 浦東和閔行的小升初是戶籍對口，是最適合購買初中學(xué)區(qū)房的行政區(qū)；而徐匯、楊浦、虹口、黃浦等學(xué)籍對口的行政區(qū)，也有買房進入不錯公辦初中的機會。當然，還有一個方案，現(xiàn)在買入對口小學(xué)和初中都不錯的學(xué)區(qū)房，尋求轉(zhuǎn)學(xué)。可以在這些方面多做一些研究。

2）對于孩子還沒有讀小學(xué)的，在購置學(xué)區(qū)房時建議考慮雙學(xué)區(qū)或好的一貫制學(xué)校。雖然5年后甚至10年后的情況無法預(yù)見，但是規(guī)劃先行是非常有必要的，提前鎖定優(yōu)質(zhì)初中的入讀權(quán)利，進可攻退可守，不至于到時候太被動，甚至悔不當初。 但是現(xiàn)在你孩子還1歲，現(xiàn)在買入還太早，建議3歲以后再考慮。

3）搖號后不再通過考試或面試擇優(yōu)錄取了，可以把更多的精力放在培養(yǎng)孩子的綜合能力上。加強體育鍛煉，培養(yǎng)掌握1-2項運動技能；提升美育素養(yǎng)，培養(yǎng)藝術(shù)愛好和特長；加強勞動教育，從家務(wù)入手培養(yǎng)孩子的勞動技能。 其實無論選擇公辦還是民辦，沒有哪條路可以高枕無憂、一路躺贏，都需要家長做好教育規(guī)劃，并且在生活中做好陪伴和引導(dǎo)。無論政策怎么變，培養(yǎng)好孩子的底層能力，那么孩子的優(yōu)秀就是順理成章的了。

提問：房姐你好，前幾天綠城鳳起樂鳴開盤售空后突然陷入深思，投資到底多少投入才合適？目前的情況是投資為主還是學(xué)區(qū)為主？一直在等瑞園的開盤但是建發(fā)璽院跟綠城鳳起樂鳴的開盤肯定會導(dǎo)致瑞園開盤價提高。如果毛坯價到15000就感覺意義又不大了。公婆名下武昌有一套老破小，準備等拆遷對口的學(xué)校是白鷺街小學(xué)。漢口的香緹美景小區(qū)環(huán)境也不怎么好。如果以學(xué)區(qū)為主次投資的話房姐有合適的新樓盤或次新樓盤推薦的嗎？

回答：投資不買溢價盤，不買學(xué)區(qū)盤 投資，一定是投目前還不適合自住的房子等待利好兌現(xiàn)，是一種小小的賭博。但凡適合自住，那也就沒有暴漲潛力了。 自住，是考慮個人復(fù)雜的情況，如交通、學(xué)區(qū)、戶型、配套、樓層、采光，做出的選擇，是一種消費行為，以后漲幅能跑贏大盤就算不錯了。 自住找自己喜歡的，生活半徑附近的，什么都符合你標準的房子，只能是CEO 投資和自住天生就是矛盾的，甚至有職業(yè)炒家提出【投住分離】，即買房只為投資，租房自住。 所以買之前，請思考清楚，你到底是要自住，還是投資。

提問：請問今天看到阿松推薦的富力西溪悅居如何？純投資的話這種精裝盤是持有還是出租更好？

回答：不買 沒有性價比

提問：房姐您好！今天去了沈陽，中介推薦了雅居樂，富力，首開如院最近可以等社保，首付二成二十出頭，選的首開高層三樓87平的，包括團購費8900每平，價格稍高首付低。您覺得如何？對面中海已經(jīng)過萬，萬科已拿地，大概率以后開盤會過萬！

回答：我個人更傾向價格低的盤，不過首付20出頭買不了比較大的戶型 首開如院8900入手價可以接受，正良西正處于起步階段。 沈北大開發(fā)商過萬都非常簡單

提問：您好房姐: 昨天剛問的一個問題，想在福州鼓樓跟倉山置辦的。羅源相對于福清來說算比較偏遠，個人不太喜好。孩子讀書，鼓樓區(qū)有一套父母名下，學(xué)區(qū)中上，自住也是沒問題。但家里成員多，想要再置辦一套。當然也想著有升值空間的。因為工作關(guān)系，長期在北京、廊坊、滄州一帶，一年回福州的時間也就三四個月。福州的房產(chǎn)才關(guān)注了一個多月，可能倉山區(qū)更合適一點，但就像您說的，福州價格有點太高了，一直在猶豫。 像倉山區(qū)這邊有不限購的大戶型144平米以上的，有推薦的房源嗎。如果還是不太推薦福州，那廊坊跟滄州可以考慮的嗎？像您所說的54大法跟公司購房是怎么操作的，本人小白一枚 剛關(guān)注房產(chǎn)沒多久，謝謝您的耐心解答。

回答：你好，既然鼓樓有學(xué)區(qū)房，你們現(xiàn)在買入也沒有自住需求，不建議買倉山，漲幅弱。

2個方案:

1.追求學(xué)區(qū)，建議買天津，未來孩子高考加分50-100。

2.追求自住和未來升值，買北京或者環(huán)京的燕郊。

提問：新人首問，你好房姐，0經(jīng)驗，目前只有15w，我看你比較推薦沈北，請問買哪個樓盤合適，我和老公是外地人，怎么破限購，無社保，目前名下房貸已還完，另外今年什么時候入手比較合適，我是湖北人等疫情結(jié)束了才能出去，謝謝您指導(dǎo)[握手]另外在我們縣級市買了一套商鋪全款，說的是十年返租，感覺是坑，有什么辦法把錢套出來嗎，謝謝指導(dǎo)

回答：你好，我是建議把商鋪直接出手。大概率是人間蒸發(fā)的老套路。 這種商鋪呢，在定價時呢，就已經(jīng)把滿足成本做進了銷售價格當中，俗話說自己的羊毛出在羊身上，不出意外的話，不到5年，返租就會中斷，當你去說理的時候，才發(fā)現(xiàn)跟你簽返租協(xié)議的是一個第三方公司，而且已經(jīng)破產(chǎn)了。 趁現(xiàn)在返租公司還沒有跑路，快速找接盤俠，如果能配合下家54大法更名，能省下不少稅費。 商鋪出手之后，湖北人建倉首選武漢，首套房用在武漢價值更大，沈北排在武漢之后。 沈陽一線情報：大部分新盤價格拉升過快，導(dǎo)致新房和二手差價比較大，有比較大的套利空間。

提問：親愛的房姐您好，新人首次提問，坐標武漢，看了循禮門的漢港大廈113平160萬畸形毛坯，華城新都107平185萬簡裝，都需要裝修，想單價低，高評，首付低購入，后期做民宿來還貸，一邊用房賺錢一邊自住一邊等房價漲，預(yù)算40左右，房姐可以入嗎？還有好的小區(qū)可以推薦不？二手房地段要好，靠近地鐵和學(xué)院民宿生意比較好些。謝謝

回答：你好，這2套房對比，華城新都更好，但是價格偏高。現(xiàn)在不是還有套頂復(fù)單價1.5的在賣嗎？性價比更高。 你的地段都挑的不錯，但是盡量淘05年后，外立面比較新的電梯房，保利花園還不錯。

提問：新人首問：在中北路姚家?guī)X上班，首套房，資金120萬，兩年內(nèi)會有小孩，自住，地鐵要方便，大三房或四房，看了福星惠譽東湖城、保利愛尚里、融僑濱江城美域、融創(chuàng)望江府、大華濱江天地三期、中冶三十九大街。如何選擇，能否給予建議，多謝了！

回答：你好，這幾個盤比較推薦大華和東湖城，屬于武漢投資第二梯隊。未來隨能跑平大勢。自住可以買，但是確定是沒有好的學(xué)區(qū)。 如果考慮升值潛力，更傾向入手2套低價潛力盤。

提問：房姐您好，19年9月我2.9w一平買了松山湖翠瓏灣的頂層138平，買完10天就利好華潤萬象匯開建，然后現(xiàn)在漲價到3.4～3.5w。現(xiàn)在我在考慮是否疫情結(jié)束后出掉，這樣可以勻出來子彈180個，然后想購入深圳福永萬科金域豪庭或者是華僑城康佳苑？但我個人最喜歡松山湖和堂，那邊環(huán)境很好。現(xiàn)在賣好還是等2022年萬象匯開張再出？請您指點

回答：趁著現(xiàn)在熱度還在，出手松山湖入深圳 這波操作很穩(wěn)，長遠看深圳天花板更高，早入手早安心，誰也說不好疫情結(jié)束之后深圳是不是還會繼續(xù)漲。 子彈180，更推薦寶安的碧海和西鄉(xiāng)板塊。 感謝付費！

提問：請問房姐，青山的海倫國際可以投資嗎？有哪些亮點？聽說規(guī)劃有地鐵19號線，不知是不是真的？如果是真的，什么時候能通地鐵？謝謝

回答：海倫國際以前一直不推薦，賣不出去的盤，優(yōu)點是價格一直很低，有地鐵。缺點是附近都是工廠，環(huán)境差。 不過花山，江夏，這些地方價格漲上去之后，海倫的價格就有了價格優(yōu)勢。 投資還行把，但是性價比不然瑞園

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