小陳有話說(shuō)在前頭小時(shí)候，我真的覺(jué)得一百萬(wàn)是一個(gè)天文數(shù)字。——地產(chǎn)小陳很多朋友來(lái)咨詢(xún)我，準(zhǔn)備首付20萬(wàn)總價(jià)100萬(wàn)左右，買(mǎi)新房，能給推薦幾個(gè)樓盤(pán)嗎？小陳想當(dāng)然地發(fā)過(guò)去10月份寫(xiě)過(guò)的一篇文章《沒(méi)有100萬(wàn)？你拿什么資格去挑三室兩廳！》，然而，時(shí)

小陳有話說(shuō)在前頭

小時(shí)候，我真的覺(jué)得一百萬(wàn)是一個(gè)天文數(shù)字。——地產(chǎn)小陳

很多朋友來(lái)咨詢(xún)我，準(zhǔn)備首付20萬(wàn)總價(jià)100萬(wàn)左右，買(mǎi)新房，能給推薦幾個(gè)樓盤(pán)嗎？

小陳想當(dāng)然地發(fā)過(guò)去10月份寫(xiě)過(guò)的一篇文章《沒(méi)有100萬(wàn)？你拿什么資格去挑三室兩廳！》，然而，時(shí)過(guò)境遷，里面很多項(xiàng)目已經(jīng)買(mǎi)不到/沒(méi)有房源了。

不與時(shí)俱進(jìn)不是好學(xué)生。

本文關(guān)鍵詞：

1、總價(jià)100萬(wàn)左右樓盤(pán)房源情況變化

2、分區(qū)介紹：新螺螄灣片區(qū)、北市區(qū)、泛亞新區(qū)、東市區(qū)

插播：對(duì)前文的補(bǔ)充

昨天，發(fā)布了《昆明新房房貸基準(zhǔn)利率幾乎“絕跡”》一文，今日又收到了許多網(wǎng)友發(fā)來(lái)的信息。

其中建行、農(nóng)信社、中行，首套上浮5%，二套上浮10%，工行首套上浮10%、二套上浮20%。

感謝大家提供信息，在此作為前文補(bǔ)充。

舊的不去，新的不來(lái)

首先，在100萬(wàn)級(jí)別主城范圍內(nèi)能夠考慮的三房，大多集中在東三環(huán)、北部山水新城、西北泛亞新區(qū)、南市新螺螄灣附近（現(xiàn)在看來(lái)，不是【大多】，是【只有】）。

由于百萬(wàn)內(nèi)買(mǎi)三房，已經(jīng)越來(lái)越少，故，加入兩室信息——百萬(wàn)內(nèi)能夠買(mǎi)到的房子。當(dāng)然，舊的不去新的不來(lái)，還是有很多純新盤(pán)面市，大家的選擇也就多了。

高層/超高層，筒子樓，樓間距20-30米，不一定臨近地鐵，不一定配套學(xué)校，只有期房——昆明一百萬(wàn)內(nèi)只能買(mǎi)到這樣的新房。

（猜猜這個(gè)是哪個(gè)盤(pán)，價(jià)格稍貴，1.5-1.7w/㎡，盡管有點(diǎn)密，但在昆明也算不錯(cuò)了）

（至于二手房，你先看看這篇文章《昆明二手房為什么賣(mài)不起價(jià)？》打個(gè)預(yù)防針再說(shuō)，如果能夠解決房產(chǎn)證、首付的問(wèn)題，我覺(jué)得你能夠淘到好房子。）

新螺螄灣片區(qū)

之前在100萬(wàn)級(jí)別三房中擁有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的新亞洲體育城-新螺螄灣片區(qū)，如今迎來(lái)了【舊的不去新的不來(lái)】的階段。

其中，萬(wàn)科公園里，小戶(hù)型已經(jīng)售罄，目前僅剩120平米低樓層房源（1-2層），直接忽略它吧。

魅力之城價(jià)格也已經(jīng)不同往日了，87㎡三房小戶(hù)型也是比較緊俏，買(mǎi)下來(lái)百萬(wàn)出頭，又有小學(xué)又有中學(xué)，臨近地鐵四號(hào)線，應(yīng)該能滿(mǎn)足大部分客戶(hù)第一套房的需求。（據(jù)前方小伙伴昨天去訂房，5期101㎡戶(hù)型西北端頭，21層，總價(jià)126萬(wàn)，單價(jià)1.2w出頭）

當(dāng)然，有老盤(pán)售罄，就有新盤(pán)面市。

俊發(fā)觀云海純新盤(pán)面市，可惜戶(hù)型又沒(méi)有百平米以下三房，不過(guò)這地段確實(shí)比魅力之城好一點(diǎn)（也有地鐵，一號(hào)線南部汽車(chē)站站口）。如果你要買(mǎi)80多平米的兩房，中間戶(hù)（單面采光的那個(gè)）價(jià)格最低，1w出頭，端頭兩房（次臥帶大陽(yáng)臺(tái)那個(gè)），價(jià)格1.2w+。

這三個(gè)項(xiàng)目，樓市相愛(ài)相殺之典范，一邊吐槽魅力之城“地段太偏，旁邊是個(gè)垃圾站”，另一邊吐槽俊發(fā)“接盤(pán)中豪質(zhì)量一般”。

最后的結(jié)果是，先去俊發(fā)觀云海的客戶(hù)，再去魅力之城，一般都定了魅力之城，反之亦然，先去的那個(gè)項(xiàng)目容易在吐槽中失去優(yōu)勢(shì)。

“別整這些口水，你倒是降價(jià)啊！打價(jià)格戰(zhàn)啊！”——小陳替大家吆喝一聲。

（南市區(qū)還有中鐵水岸青城，74㎡兩房，100萬(wàn)剛好；招商海公館69㎡兩房，暫無(wú)房源，但是單價(jià)太貴，一百萬(wàn)買(mǎi)兩房總感覺(jué)比較奢侈）

（圖片為萬(wàn)科魅力之城已交付部分）

北市區(qū)

北市區(qū)歷來(lái)都是本土房企的天下，從江東那個(gè)年代開(kāi)始。

房企第一梯隊(duì)，萬(wàn)科從金域緹香之后就沒(méi)有北市區(qū)項(xiàng)目；恒大的翡翠華庭，也是接手俊發(fā)城一小塊地，小試身手；融創(chuàng)來(lái)得太晚，還沒(méi)土地，暫時(shí)沒(méi)有入場(chǎng)券；而真正玩命的只有碧桂園。

去年四季度左右，北市區(qū)百萬(wàn)左右能夠買(mǎi)到的住宅有融城昆明湖、俊發(fā)城、中航璽樾、中海錦苑。現(xiàn)在是什么情況呢？

俊發(fā)城，小戶(hù)型90㎡三房單價(jià)1.3w左右；中航璽樾，改姓保利，最小戶(hù)型94㎡，如今也只有6樓以下戶(hù)型，且單價(jià)1.3w，百萬(wàn)左右已經(jīng)買(mǎi)不到了，這兩個(gè)項(xiàng)目【正式告別百萬(wàn)左右能買(mǎi)到的房子行列】。

融城昆明湖，自從高調(diào)封盤(pán)，公布引入師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)/附小之后，現(xiàn)在【七里香】對(duì)外價(jià)格1.1w（漲了一千多），最小戶(hù)型88㎡，春節(jié)后才會(huì)正式啟動(dòng)銷(xiāo)售。

中海錦苑，最近鬧出“教育配套風(fēng)波”，頗為掉價(jià)；但是，項(xiàng)目小戶(hù)型做的確實(shí)不錯(cuò)，價(jià)格變動(dòng)不大，現(xiàn)在105萬(wàn)以下能買(mǎi)到90多平的帶裝修，現(xiàn)房，別處還真沒(méi)有。

恒大翡翠華庭，此前擁有北市區(qū)最小戶(hù)型74-77㎡兩房，也擁有90㎡三房在售，產(chǎn)品線還是比較適合剛需購(gòu)房者的，單價(jià)1.2w帶裝修，可惜，除了地鐵，其他比較缺乏。

北市區(qū)整體行情，被碧桂園N個(gè)項(xiàng)目改寫(xiě)了。

碧桂園星薈、碧桂園御龍半山、碧桂園北城印象，都有小戶(hù)型，星薈和北城印象居然還有一居室的小戶(hù)型（60-70㎡，說(shuō)白了，都是接盤(pán)前人的“作品”），就算是80多平米的兩房產(chǎn)品，總價(jià)肯定不超過(guò)百萬(wàn)。（當(dāng)然，很巧，都沒(méi)有100平米以下的三房戶(hù)型）

總體看來(lái)御龍半山/kcc云南印象才是碧桂園純嫡系作品（關(guān)于這幾個(gè)項(xiàng)目如何，篇幅有限，下次還要單獨(dú)撰文寫(xiě)，反正都要春節(jié)后才會(huì)面市，并且現(xiàn)在價(jià)格待定）。

（圖為融創(chuàng)昆明湖前期已交房部分）

西北泛亞新區(qū)

至于西北泛亞新區(qū)，總體感覺(jué)頗為和諧。

融創(chuàng)春風(fēng)十里，目前100㎡以下戶(hù)型已經(jīng)售完，最小戶(hù)型116㎡，單價(jià)1.2w-1.4w，百萬(wàn)左右是買(mǎi)不到了。

恒大名都，最近放出的房源怎么都是不到1.2w？小陳接到好幾個(gè)小伙伴的咨詢(xún)，都表示只要1.1w，朝向和樓層都不差，后來(lái)才知道，那是即將開(kāi)盤(pán)的43層超高層。最小戶(hù)型93㎡兩房（這兩房面積比較大哈），帶裝修/公立學(xué)位，照這樣算，百萬(wàn)左右也能夠買(mǎi)到的。

新城吾悅廣場(chǎng)，最小戶(hù)型98㎡三房，這是目前能夠買(mǎi)到的知名房企中，單價(jià)和總價(jià)最低的三房。臨近地鐵并配套購(gòu)物中心，價(jià)格又便宜，戶(hù)型也不差，還經(jīng)常搞搞特價(jià)房（9000多就能買(mǎi)到），我覺(jué)得還是比較有吸引力的。

至于片區(qū)內(nèi)的碧桂園璽臺(tái)、新希望白麓城，壓根就不可能有100㎡以下的小戶(hù)型，所以完全排除在百萬(wàn)左右房子之外了。（保利大家有88㎡戶(hù)型，但單價(jià)在1.2-1.3w之間，已經(jīng)超出100萬(wàn)太多）

（圖為融創(chuàng)春風(fēng)十里）

東三環(huán)

萬(wàn)科城市之光，89㎡小戶(hù)型已經(jīng)售罄，在售最小戶(hù)型99㎡，單價(jià)1.1-1.3w，百萬(wàn)左右買(mǎi)不到了。

碧桂園璟臺(tái)，最小戶(hù)型有80平米左右的兩房，就此前第一次開(kāi)盤(pán)的小伙伴購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格來(lái)看，97㎡戶(hù)型18樓，帶裝修，折后單價(jià)1.2w左右，總價(jià)117w。照此價(jià)格計(jì)算，百萬(wàn)左右可以買(mǎi)到兩房小戶(hù)型。

瀚林瀾山，碧桂園璟臺(tái)對(duì)面，單價(jià)9000多，與2016年項(xiàng)目一期價(jià)格相比，只漲了幾百塊（因?yàn)槟玫乇容^早，土地成本很低）。目前最小戶(hù)型98㎡，單價(jià)僅9500左右，毛坯。

東市區(qū)其他項(xiàng)目比如美的順城府，面積較大，總價(jià)稍貴，同片區(qū)內(nèi)當(dāng)然還有少量單位福利房項(xiàng)目（一部分作為商品房出售），東三環(huán)還有東旭駿城、碧桂園中南樾府，都能在100萬(wàn)內(nèi)買(mǎi)到住宅。這個(gè)片區(qū)離市區(qū)不遠(yuǎn)，但受整體片區(qū)缺乏配套影響，房?jī)r(jià)整體不高。

（圖為瀚林瀾山一期）

呈貢和經(jīng)開(kāi)區(qū)：

本來(lái)就是一百萬(wàn)買(mǎi)房的區(qū)域，一手樓盤(pán)基本都能買(mǎi)到。（當(dāng)然，呈貢，除了那個(gè)只有大戶(hù)型房源的七彩云南第壹城買(mǎi)不到，其他的樓盤(pán)買(mǎi)不買(mǎi)得到更多是需要運(yùn)氣）

價(jià)格殺手：

米蘭春天，東二環(huán)，精裝準(zhǔn)現(xiàn)房，單價(jià)1.1w，最小戶(hù)型83平米，百萬(wàn)可以買(mǎi)到的，最靠近市中心的樓盤(pán)，【價(jià)格殺手】當(dāng)之無(wú)愧。具體分析也可以公眾號(hào)對(duì)話框輸入項(xiàng)目名字可查看此前分析文章。

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