隨著國(guó)家不斷出臺(tái)相關(guān)的樓市管控政策，房地產(chǎn)“野蠻生長(zhǎng)”的紅利期已經(jīng)結(jié)束，曾經(jīng)依靠“高杠桿、高擴(kuò)張”模式發(fā)展的房企如今都在尋求轉(zhuǎn)型或自救。根據(jù)中國(guó)恒大披露的2020年年報(bào)，中國(guó)恒大負(fù)債總額已達(dá)到1.95萬(wàn)億元。盡管恒大今年已積極展開(kāi)“自救”行

隨著國(guó)家不斷出臺(tái)相關(guān)的樓市管控政策，房地產(chǎn)“野蠻生長(zhǎng)”的紅利期已經(jīng)結(jié)束，曾經(jīng)依靠“高杠桿、高擴(kuò)張”模式發(fā)展的房企如今都在尋求轉(zhuǎn)型或自救。

根據(jù)中國(guó)恒大披露的2020年年報(bào)，中國(guó)恒大負(fù)債總額已達(dá)到1.95萬(wàn)億元。盡管恒大今年已積極展開(kāi)“自救”行動(dòng)，短期借款下降至2400億元，同比減少了1358億元，凈負(fù)債率下降至100%以下，監(jiān)管規(guī)定的“三條紅線”中也有一條由紅變綠。

但恒大的整體負(fù)債并未下降，根據(jù)披露的2021年半年報(bào)，中國(guó)恒大總負(fù)債為1.97萬(wàn)億元，比2020年增加了200億。即便在許家印強(qiáng)力減債的背景下，恒大的戰(zhàn)車(chē)似乎仍不愿停歇。

作為曾經(jīng)的“地產(chǎn)一哥”，跟著許家印輝煌了20年的恒大地產(chǎn)為何能欠下如此多的債務(wù)？反觀2017年被許家印從“中國(guó)首富”寶座擠掉的王健林，如今卻已帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)成功轉(zhuǎn)型。

一、 恒大地產(chǎn)為何能欠下如此多的債務(wù)？

1、高杠桿、高負(fù)債

一直以來(lái)，房地產(chǎn)有個(gè)通病，這便是過(guò)分依賴銀行貸款。而且房地產(chǎn)商一旦從中牟利就不愿再停下來(lái)，只會(huì)不斷貸款、囤地、建樓盤(pán)、銷售回款后再貸款。長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)商自然累積了不少“杠桿”，比如恒大，凈資產(chǎn)僅為4110億，負(fù)債率高達(dá)82.77%。伴隨而來(lái)的是國(guó)內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)了對(duì)中國(guó)恒大的信用評(píng)級(jí)。

比如：美國(guó)投行高盛將恒大的評(píng)級(jí)下調(diào)至賣(mài)出，標(biāo)普將評(píng)級(jí)下調(diào)為B-，中誠(chéng)信國(guó)際取消了恒大地產(chǎn)AAA評(píng)級(jí)。

2、副業(yè)太多，賠本賺吆喝

有段時(shí)間許家印經(jīng)常對(duì)外宣傳，恒大不僅是一個(gè)房地產(chǎn)公司，它更是一個(gè)向多元化方向轉(zhuǎn)型的綜合性集團(tuán)。如今看來(lái)，恒大的多元化更多有盲目投資、盲目擴(kuò)張的嫌疑：新能源汽車(chē)、礦泉水、足球，每個(gè)業(yè)務(wù)都互不相干。

比如：截至2020年底，恒大新能源汽車(chē)已累計(jì)投入474億元，核心技術(shù)和研發(fā)費(fèi)用高達(dá)249億元，但恒大汽車(chē)仍未實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)。

自2014年許家印成立恒大冰泉以來(lái)，曾狂砸60億元廣告費(fèi)，但卻因?yàn)闋I(yíng)銷節(jié)奏過(guò)快、價(jià)格體系混亂等，在3年內(nèi)巨虧40億元；

在多個(gè)“副業(yè)”中，不得不承認(rèn)恒大足球是唯一做出成績(jī)的，從2010年簽下郜林、鄭智等明星球員開(kāi)始，恒大足球也為中國(guó)足球史開(kāi)創(chuàng)了新篇章，10余年間2次奪得亞冠，8次捧中超獎(jiǎng)杯，這都為恒大賺足了熱點(diǎn)，但其背后卻是虧損了73億元！

恒大的房地產(chǎn)根基固然龐大，但不斷地賠本賺吆喝，久而久之，恒大這只房地產(chǎn)巨鱷也陷入了深深的負(fù)債泥潭之中。

二、 恒大該向王健林學(xué)習(xí)什么？

面對(duì)1.95萬(wàn)億的負(fù)債，恒大如何才能脫身，老對(duì)手王健林或許很值得許家印學(xué)習(xí)。2017年萬(wàn)達(dá)因被銀行收緊信貸，遭遇“股債雙殺”，短期現(xiàn)金流缺口高達(dá)200億。王健林的妻子林寧被迫賣(mài)首飾還債，兒子王思聰也背負(fù)“老賴”的標(biāo)題達(dá)1年之久，但僅過(guò)了4年，王健林?jǐn)y146億美元的身價(jià)重回富豪榜。王健林是如何做到的呢？

1、“斷臂式”甩賣(mài)

2017年，在海外大規(guī)模投資并購(gòu)的萬(wàn)達(dá)被爆出負(fù)債4205億元，最終導(dǎo)致各大銀行限制了萬(wàn)達(dá)融資，迫使王健林走上了甩賣(mài)產(chǎn)業(yè)自救的道路：

2017年7月，萬(wàn)達(dá)旗下的77家酒店和13個(gè)文旅項(xiàng)目分別轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)，回籠資金207.5億元。

2018年1月，王健林以340億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了萬(wàn)達(dá)商業(yè)的14%股份，收購(gòu)方為騰訊、蘇寧和京東組成的財(cái)團(tuán)。

2018年2月，王健林將萬(wàn)達(dá)影業(yè)12.77%的股份轉(zhuǎn)讓給阿里巴巴和文投控股，獲78億元，同時(shí)萬(wàn)達(dá)從馬德里競(jìng)技俱樂(lè)部撤資，出售了其17%的股份。

通過(guò)一系列大甩賣(mài)，萬(wàn)達(dá)獲得了千億的回籠資金，2018年負(fù)債降到了1886.89億元，剩余流動(dòng)資金也足以覆蓋到期債務(wù)，萬(wàn)達(dá)總算從中喘了口氣，而在當(dāng)時(shí)看來(lái)，王健林的舉動(dòng)似乎是“拆東墻補(bǔ)西墻”的無(wú)奈之舉，但事實(shí)上卻是最明智的“棄車(chē)保帥”之計(jì)。

2、剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

關(guān)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，王健林認(rèn)為有兩個(gè)一直難以解決的問(wèn)題。

其一、是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受行業(yè)周期、國(guó)家政策影響較大；

其二、是中國(guó)的房地產(chǎn)公司多為重資產(chǎn)模式，現(xiàn)金流壓力較大。

基于以上兩點(diǎn)原因，中國(guó)的房地產(chǎn)公司不得不通過(guò)大量的銀行借款，維持自身的周期性調(diào)整，以及現(xiàn)金流的平衡。但長(zhǎng)此以往，勢(shì)必會(huì)造成對(duì)銀行的嚴(yán)重依賴，一旦銀行續(xù)貸出現(xiàn)不確定性，對(duì)房地產(chǎn)公司將是致命的打擊。

因此，早在2015年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)便決心啟動(dòng)“借雞生蛋”的輕資產(chǎn)模式。

王健林拋棄了以往貸款拿地、貸款蓋樓的模式，轉(zhuǎn)型為別人拿地，別人蓋樓，萬(wàn)達(dá)只需冠名和提供物業(yè)管理的輕資產(chǎn)模式。雖然拋棄了土地價(jià)差這一塊巨額利潤(rùn)，但卻獲得了可以擺脫銀行束縛的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

在2019年內(nèi)部工作總結(jié)會(huì)上，王健林鄭重宣布：以后萬(wàn)達(dá)一平米的房地產(chǎn)都不開(kāi)發(fā)。根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2020年年報(bào)，萬(wàn)達(dá)的負(fù)債率降至51.11%，負(fù)債規(guī)模2874億元，僅為恒大負(fù)債規(guī)模的14.74%，3年減債1331億元。

王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)的“刮骨療毒”，讓萬(wàn)達(dá)獲得了新生的機(jī)會(huì)。

三、 結(jié)語(yǔ)

王健林曾經(jīng)說(shuō)：“東北的企業(yè)能在廣東做生意，那是件很光榮的事。”作為土生土長(zhǎng)的廣東企業(yè)，恒大依靠“房地產(chǎn)紅利”直到2020年之前都是輝煌的。

但萬(wàn)事萬(wàn)物終究是有其周期性的，在“房住不炒”的大環(huán)境背景下，地產(chǎn)行業(yè)正在逐步降溫。很多中小地產(chǎn)公司要么破產(chǎn)倒閉，要么被大地產(chǎn)公司兼并吸收。恒大靠著這些年打下的家底和人脈資源苦苦支撐。但如果不及時(shí)轉(zhuǎn)型，誰(shuí)又有實(shí)力為恒大這個(gè)萬(wàn)億規(guī)模的龐然大物，持續(xù)輸血呢？

2017年，我們看著萬(wàn)達(dá)衰落，恒大崛起。2021年，我們看著恒大衰落，萬(wàn)達(dá)崛起。