大家好~！這里是魔都小房弟團隊買房記得找小房弟哦，以下是正文：2021年以來新房的限價，不但吸引了更多人參與打新，同時也打壓了二手房市場的預期，新房和二手房市場正處于一個微妙的博弈和平衡中。但是到了2022年，隨著第一批土拍開啟，以及第一批

大家好~！這里是魔都小房弟團隊

買房記得找小房弟哦，以下是正文：

2021年以來新房的限價，不但吸引了更多人參與打新，同時也打壓了二手房市場的預期，新房和二手房市場正處于一個微妙的博弈和平衡中。

但是到了2022年，隨著第一批土拍開啟，以及第一批新盤入市，我們發現市場似乎在悄然變化，直觀來說就是：

新房在悄悄漲價。

新房的漲價主要體現在兩個層面。從近的來說，新盤備案價逐步在放開；而從遠的來說，房地聯動價在逐步走高。

今天小房弟團隊就帶大家一起分析下。

Part 1 新房備案價，苗頭初現

如果你在關注金橋或顧村板塊的新盤，你一定發現今年這兩個板塊新盤價格有了明顯的異動。

金橋板塊，去年7月的浦開仁恒金橋世紀備案單價70277元/平，今年3月的金鼎首府備案單價75000元/平，半年漲了4723元/平。

這兩個盤的位置僅一路之隔，讓很多去年沒買到仁恒金橋世紀的客戶可能要更加失望了。

顧村板塊，超級大盤大華錦繡四季去年一期備案單價51988元/平，今年3月二期備案單價54198元/平，漲了2210元/平，為后面四期和顧村大居的房價都奠定了基礎。

而金橋和顧村板塊只是兩個典型，很多板塊都在慢慢提價，或許在為后續的市場和土拍做好準備。

甚至“二次暴雷”的御中環項目，兩年后備案價也從二期6.1萬/平漲到了三期6.6萬/平。

我們也看到，今年第一批次項目的備案價大部分都是和與去年持平，這也符合房住不炒的基調，比如奧園金地格林云尚、招商外灘璽等等樓盤。

但是部分板塊和項目啟動的漲價，或許會是個信號，真正的剛需客戶或許應該早點出手了。

Part2 房地聯動價，未來已定

首先，什么是房地聯動價？

上海集中供地，開發商在拿地的時需承諾：“自愿接受房屋主管行政部門按照房價地價調控聯動等規定對項目上市銷售價格備案的結果，自行承擔市場風險。”

擁有房地聯動價的地塊，未來項目入市的備案均價不能超過房地聯動價。

房地聯動價既確定了項目的上限，更代表著未來。

我們舉幾個直觀的例子：

大虹橋從6萬突破到了6.3萬。

2022年第一批次土拍，位于國家會展中心南側的會卓路52-04地塊房地聯動價6.3萬/平，再次刷新了徐涇目前為止的新房最高價格。

而同板塊內去年拍出的招商象嶼路勁徐涇項目，2021年房地聯動價6萬/平。

大虹橋的新房上限突破，板塊內的預期也會不斷提高，足以可見政府對大虹橋板塊的重視，這也是投資客趨之若鶩的原因。

安亭從3.7萬突破到4.2萬。

2021年末，嘉定區安亭鎮JDC3-0801單元01A-01A地塊完成出讓。地塊由深業地產底價競得，折合樓板價8600元/平，房地聯動價42000元/㎡，相比去年入市的中駿璟尚3.7萬/平價格上漲了5千/平。

而且這幅地塊位于黃渡，并不是安亭核心區，遠離地鐵站，出行方面也并不及核心鎮的新房。

泗涇，突破5萬。

松江區泗涇鎮SJSB0003單元01-02號地塊的房地聯動價為51100元/平，而泗涇板塊2022年初開盤的同濟晶萃二期，備案價為48024元/平，泗涇備案價上漲3076元/平突破5萬。

東外灘，突破12萬。

楊浦區正在用更高的房價，匹配東外灘的高定位。

楊浦區平涼社區02F3-02地塊（大橋街道93街坊）房地聯動價為123920元/平，而仁恒海上源均價是115000元/平。

這塊地雖然更加靠近楊浦濱江的位置，但是周邊的小環境甚至不如海上源，這樣的房地聯動價基本坐實了未來楊浦內環的基數。

政府維持房地產市場穩定的目標，并不要要鎖死房價，而是要合理地控制漲幅，所以也就有了房地聯動價的微漲。

Part3 你還在等待嗎？

新房備案價+房地聯動價，基本上控制了上海新房市場，合理的漲幅也在大家的意料之中。

相比目前很多二手房房東不合理的預期，短期內新房的性價比還是相對比較高的。所以2022年想在上海買搖到新房，依舊面臨著比較大的競爭壓力。

對于剛需客戶來說，建議要在自己分數范圍內盡快上車，否則肉眼可見的漲幅會進一步縮小你的選擇范圍。

以上是魔都小房弟團隊的觀點，如果你買房碰到問題，可以隨時找小房弟聊聊，歡迎大家咨詢。