#步梯房與電梯房的定價(jià)規(guī)則一樣嗎?#說(shuō)實(shí)話(huà)，見(jiàn)過(guò)的大多數(shù)上世紀(jì)80~90年代，修筑的步梯樓房，大多集中在5~6層這樣的層數(shù)，它們的定價(jià)，可以說(shuō)是蹭了一波近十幾二十年來(lái)新修建的電梯樓房的熱度。按照當(dāng)年這些步梯房的成本入手價(jià)，除了少數(shù)房源，占據(jù)

#步梯房與電梯房的定價(jià)規(guī)則一樣嗎?#

說(shuō)實(shí)話(huà)，見(jiàn)過(guò)的大多數(shù)上世紀(jì)80~90年代，修筑的步梯樓房，大多集中在5~6層這樣的層數(shù)，它們的定價(jià)，可以說(shuō)是蹭了一波近十幾二十年來(lái)新修建的電梯樓房的熱度。

按照當(dāng)年這些步梯房的成本入手價(jià)，除了少數(shù)房源，占據(jù)了比較核心城區(qū)板塊，擁有一定的地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，其房屋的本身價(jià)值，是否值得和現(xiàn)在的電梯房（包含高層住宅和洋房）相提并論，是值得商榷的。

主要原因有如下幾個(gè)方面：

1、步梯房建筑年代久遠(yuǎn)，房齡較長(zhǎng)

房齡將會(huì)是未來(lái)二手房樓市一個(gè)非常關(guān)鍵的點(diǎn)，因?yàn)殡S著“棚改”退場(chǎng)，“舊改”來(lái)臨，越來(lái)越多的老舊小區(qū)會(huì)得到改造，比如加裝電梯，裱糊外立面等，但是，房子本身的建筑年代如果過(guò)于久遠(yuǎn)，任何建筑材料，包括水泥等，用于居住使用，都是有理論使用年限的，年久失修，難免會(huì)遇到房屋老化的問(wèn)題，作為固定資產(chǎn)，也都存在折舊損耗的問(wèn)題。

所以，對(duì)于房齡超過(guò)20年以上的房屋，其土地使用權(quán)年限就算是70年，去掉已經(jīng)過(guò)去的20年，從前手到后手的手里，實(shí)際上還只剩下50年的土地使用年限，相當(dāng)于買(mǎi)了一套公寓，如果說(shuō)，從這個(gè)角度來(lái)看老舊房源的市場(chǎng)價(jià)值，其實(shí)比同等地段的公寓價(jià)格低一點(diǎn)，是可以理解的。

2、老舊小區(qū)改造之后，還是老舊小區(qū)

許多老舊小區(qū)的步梯房，雖然得到了改造，比如加裝了電梯等，有人會(huì)說(shuō)和電梯一樣了，但實(shí)際上，當(dāng)初步梯房設(shè)計(jì)的時(shí)候，就沒(méi)有考慮安裝過(guò)電梯，現(xiàn)在很多戶(hù)型和樓層，加裝了電梯，但卻影響了采光、通風(fēng)等，有的樓棟沒(méi)有預(yù)先預(yù)留電梯井，直接加裝在樓棟外面，還會(huì)帶來(lái)噪音和外來(lái)人員進(jìn)出樓棟等影響。

而且，就算是外立面裝裱得再好看、再現(xiàn)代，建筑內(nèi)部的電線(xiàn)、水管、下水等設(shè)施，仍然是老舊的，而且也都有使用年限，所以，老舊小區(qū)就算改造之后，其本質(zhì)上還是屬于老舊小區(qū)。

3、近20年來(lái)新建的電梯房、小區(qū)房，價(jià)值不僅在房子本身之上

許多城市，近20年新建的電梯房，包括高層、洋房、別墅等，大都有一定成熟的小區(qū)、組團(tuán)和相應(yīng)的配套，不管是學(xué)區(qū)房、景觀(guān)房、地鐵房或者商業(yè)配套等，都是綁定了相應(yīng)的附加值的。

很多小區(qū)，就算是一街之隔，也許新建的小區(qū)就能上某某重點(diǎn)小學(xué)，但是老舊的小區(qū)業(yè)主就可能沒(méi)有學(xué)位，所以房?jī)r(jià)的差異也就體現(xiàn)出來(lái)了。

現(xiàn)在買(mǎi)房都不單純是買(mǎi)房子本身，更多是房子所綁定的一系列的城市公共配套資源，包括學(xué)位、戶(hù)籍、稀缺景觀(guān)、交通站點(diǎn)等，而且擁有成熟物業(yè)管理體系、小區(qū)綠化等。

而老舊小區(qū)當(dāng)年設(shè)計(jì)的時(shí)候，可能根本考慮不到那么多因素，就算后期地鐵規(guī)劃可能修到老小區(qū)的家門(mén)口，剛好因?yàn)樽哌\(yùn)老房子成了“地鐵房”，但實(shí)際上它和純正的現(xiàn)代意義上的地鐵房，還是有差別的。

4、成交數(shù)據(jù)，是二手房定價(jià)的關(guān)鍵依據(jù)

細(xì)心的人，只要搜索一下各城市的二手房成交數(shù)據(jù)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前很多二手房市場(chǎng)成交量、價(jià)格都比較火熱的房源，基本都屬于近一二十年新建的小區(qū)，很少有人會(huì)買(mǎi)那種上世紀(jì)80~90年代修筑的老舊房源，除非有特殊的學(xué)區(qū)或其他資源綁定（比如等待棚改拆遷機(jī)會(huì)等）。

而二手房的定價(jià)權(quán)，很大一部分是來(lái)源于市場(chǎng)認(rèn)可，一是因?yàn)槎址康墓┴浄絹?lái)自四面八方，是許多個(gè)不同的房東個(gè)體，不存在新房那種房企統(tǒng)一定價(jià)的溢價(jià)泡沫；二是由于二手房的價(jià)格一般都是隨行就市，是一個(gè)經(jīng)過(guò)了充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，基本不存在壟斷。

一個(gè)小區(qū)，每成交一次二手房，就是市場(chǎng)對(duì)這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)的一次再確認(rèn)，所以，成交數(shù)據(jù)是支撐二手房定價(jià)的一個(gè)基石所在，沒(méi)有量的積累，就沒(méi)有質(zhì)的判斷。

而老舊小區(qū)的步梯房，由于二手房成交量并不多，定價(jià)缺乏關(guān)鍵支撐，更多的定價(jià)，其實(shí)還是參考同地段周邊的新建小區(qū)的電梯房，但實(shí)際上，它真的值那么多嗎？這一點(diǎn)是有很大疑問(wèn)的。

綜上所述，我們認(rèn)為，那種建筑年代久遠(yuǎn)的步梯房，其定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，與近十幾二十年新建的小區(qū)電梯樓，是不能相提并論的，其是否還存在市場(chǎng)交易價(jià)值都還有待商榷，甚至有的房源充其量只能是提供居住價(jià)值而已。