文/子木這幾天的深圳樓市，特別魔幻。買家不敢買，賣家不敢賣，市場(chǎng)混沌而迷茫，雙方殊死博弈到了歷史關(guān)鍵時(shí)期。而這一切，都源于一條小道消息。1深圳中介小虎跟我說(shuō)，大概從3月開(kāi)始，市面上就在熱傳：“深圳二手房指導(dǎo)價(jià)將上調(diào)3%-5%”。不知道是內(nèi)部

文 / 子木

這幾天的深圳樓市，特別魔幻。

買家不敢買，賣家不敢賣，市場(chǎng)混沌而迷茫，雙方殊死博弈到了歷史關(guān)鍵時(shí)期。

而這一切，都源于一條小道消息。

1

深圳中介小虎跟我說(shuō)，大概從3月開(kāi)始，市面上就在熱傳：

“深圳二手房指導(dǎo)價(jià)將上調(diào)3%-5%”。

不知道是內(nèi)部流出，還是中介們編造的營(yíng)銷說(shuō)辭，反正大家都很焦慮。不知道該怎么辦？

這一切，還要從2021年2月8日說(shuō)起。

這天，歷史最強(qiáng)調(diào)控降臨深圳，政府要對(duì)全市3595個(gè)小區(qū)進(jìn)行深度二手房參考價(jià)指導(dǎo)。

一夜之間，樓市冰封。

所有銀行按照指導(dǎo)價(jià)放貸，中介機(jī)構(gòu)下架高價(jià)房源，價(jià)格系統(tǒng)全部失效，深圳樓市失去了“錨”。

后來(lái)我們看到，深圳成交量滑落至歷史低谷，學(xué)區(qū)房滑坡，炒房客揮淚離場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商躺平。

調(diào)控威力，堪稱核爆。

不過(guò)當(dāng)時(shí)，官方在出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的時(shí)候，還留了后手：

“根據(jù)實(shí)際情況，原則上，二手房參考價(jià)一年發(fā)布一次。”

所以這一年，開(kāi)發(fā)商跟中介們都在燒香拜佛，等待今年2月8日能有放松的動(dòng)作。

然而，悄無(wú)聲息。

一個(gè)業(yè)內(nèi)朋友說(shuō)，2月底，的確召集過(guò)幾大中介機(jī)構(gòu)開(kāi)過(guò)會(huì)，圍繞著二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制執(zhí)行征求意見(jiàn)。

在會(huì)上，針對(duì)現(xiàn)在的3600個(gè)小區(qū)有過(guò)建議，基本都在強(qiáng)調(diào)上調(diào)。

后來(lái)因?yàn)橐咔榈姆揽?，沒(méi)有了下文。

進(jìn)入3月后，樓市進(jìn)入小陽(yáng)春時(shí)間，這條消息又成了熱搜，昨天財(cái)聯(lián)社為了求證，專門跑去采訪了高層。

人家的回復(fù)是：

二手房住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為了落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《通知》要求，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出調(diào)整，并定期在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布。

雖然沒(méi)有正面做出回應(yīng)，但聰明人一眼能明白這里面的道道。

這跟求婚一樣，女孩兒沒(méi)有直接拒絕，而是說(shuō)，根據(jù)你現(xiàn)在的表現(xiàn)，我會(huì)做出選擇，回頭給你發(fā)微信喔……

沒(méi)有拒絕就證明有戲。

市場(chǎng)一夜之間沸騰了，尤其是中介，幾乎刷遍了朋友圈。

今天醒來(lái)一看，財(cái)聯(lián)社這條采訪消息沒(méi)了蹤跡……

但這些都不重要，重要的是，我們?cè)撊绾晤A(yù)判接下來(lái)深圳的走勢(shì)？？這才是今天子木分享的主題。

2

在這之前，我們要回歸到問(wèn)題的本質(zhì)，調(diào)控是什么，或者說(shuō)出臺(tái)調(diào)控是為了什么？

答案是“穩(wěn)”。

去年加今年，全國(guó)上千次的調(diào)控動(dòng)作，從來(lái)都不是為了打擊房?jī)r(jià)，而是讓樓市回歸理性，恢復(fù)正常買賣。

市場(chǎng)以剛需為主，而不是炒房客，這才是“房住不炒”的底層含義。

但實(shí)際反饋呢？

要么狂奔，要么躺平。

從去年到今年，深圳二手房成交量一直在2000套的低谷徘徊，并不是因?yàn)槿狈傂?，而是他們都在觀望，干脆不買了。

這種情況，很“深圳”。

在過(guò)去二十年里，深圳樓市就是“只漲不跌”的神話，所有人都堅(jiān)信房?jī)r(jià)上漲，深圳房子的賺錢效應(yīng)，國(guó)內(nèi)當(dāng)屬第一。

而2021年，二手房指導(dǎo)價(jià)打破了神話，賺錢效應(yīng)不再，剛需又對(duì)價(jià)格極其敏感，都陷入了苦等階段。

大家都想抄底，但誰(shuí)也不想抄在腳脖子上，不買跌的心態(tài)，在深圳這片土壤上，迅速發(fā)酵。

二手房指導(dǎo)價(jià)打擊了二手房市場(chǎng)，其實(shí)對(duì)于調(diào)控層面是不打緊的，因?yàn)樾枨罂梢赞D(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)。

新房市場(chǎng)火熱，政府受益要遠(yuǎn)比二手房市場(chǎng)強(qiáng)得多，而且你會(huì)發(fā)現(xiàn)，深圳對(duì)新房?jī)r(jià)格的打壓力度遠(yuǎn)低于二手房。

司馬昭之心。

然而卻忘了，一二手房市場(chǎng)自古就存在“聯(lián)動(dòng)性”。

二手房市場(chǎng)不行了，剛需們篤信，新房也夠嗆，不約而同都停下了腳步。

大概從去年下半年開(kāi)始，過(guò)去的千人搶房現(xiàn)象逐漸絕跡，昔日高光的網(wǎng)紅盤，落得無(wú)人問(wèn)津的地步。

新房市場(chǎng)跟土地財(cái)政深度綁定，新房去化不暢，地價(jià)上不去，缺的是土地財(cái)政。

雖然說(shuō)深圳經(jīng)濟(jì)很強(qiáng)，不靠土地過(guò)活兒，但一二手市場(chǎng)停擺，對(duì)上下百余產(chǎn)業(yè)的打擊非常嚴(yán)重。

能扛住嗎？扛不住。

在年后發(fā)布的全國(guó)各地GDP排名榜上，深圳經(jīng)濟(jì)增速是6.7%，不僅在四個(gè)一線城市中墊底，在24個(gè)萬(wàn)億GDP城市中，同樣位居末端，只是比受疫情影響較為嚴(yán)重的西安與受疫情和洪水侵?jǐn)_的鄭州略好一些。

在這里面，最主要的原因就是以房地產(chǎn)為主的固投增速失速，僅為3.7%。

而且，深圳的龍頭納稅大戶華為，在今年財(cái)報(bào)上也表明，2021年全球銷售收入為6368億元人民幣，同比減少28.6%。

表面上風(fēng)光無(wú)限的深圳，也在擔(dān)憂著經(jīng)濟(jì)增速下降帶來(lái)的困擾，因?yàn)檫@背后是數(shù)以萬(wàn)計(jì)的就業(yè)人數(shù)。

近日，中原研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：

2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢(shì)，租金平均為72元/平方米/月，同比下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%，與2017年6月的租金水平齊平。

平均租金水平跌回四年前，租房的年輕人去哪兒了？想必大家心里都清楚。

3

分析到這里，并不是說(shuō)深圳不行了，而是站在更宏觀的角度去思考，深圳這座充滿奇跡的城市，也遇到了不得不解決的問(wèn)題。

現(xiàn)在的深圳樓市，非常魔幻：

炒房客基本已經(jīng)離場(chǎng)，剛需卻止步不前，貨架上的房子不少，可就是無(wú)人買賣。

剛需不進(jìn)，以房換房的改善需求無(wú)法釋放，整個(gè)鏈條都是癱瘓的。

我把它叫做，“間歇性休克”。這種橫盤陰跌的市場(chǎng)，會(huì)長(zhǎng)期拖累經(jīng)濟(jì)。

很多購(gòu)房者不樂(lè)意了，憑啥不讓房?jī)r(jià)降，甚至大降？

的確不降，怎么能買得起呢？

但是降不降誰(shuí)都說(shuō)了不算，還得看供需啊。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)從去年到現(xiàn)在，深圳二手房?jī)r(jià)格除了學(xué)區(qū)房以外，大部分房源價(jià)格下調(diào)的力度極其微弱，冰封一年，并沒(méi)有看到大規(guī)模拋售行為，核心片區(qū)房源，價(jià)格照樣堅(jiān)挺。

說(shuō)明什么？

深圳樓市泡沫少，房子大都是剛需自住房，賣家有置換需求，但也不著急賣，或者死扛著不愿意降價(jià)賣。

根本原因，還是深圳長(zhǎng)期供需錯(cuò)配，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，深圳全市新建商品住房庫(kù)存面積258.1萬(wàn)平方米，庫(kù)存套數(shù)25135套，去化周期為6.6個(gè)月。

在一線城市里，這是最低的數(shù)值。

供少于求，深圳根本不存在大跌效應(yīng)，而且反彈性會(huì)很強(qiáng)。

看到這里，作為理性的購(gòu)房者應(yīng)該明白，深圳接下來(lái)上調(diào)二手房指導(dǎo)價(jià)，是大概率事件。

去年裁判拉偏架拉得太狠了，把賣家胖揍了一頓，鼻青臉腫，躺在地上奄奄一息。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)買家并不領(lǐng)情，干脆連房子都不買了，現(xiàn)在，裁判只能回頭繼續(xù)拉偏架，只不過(guò)幫的是賣家。

經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的博弈，雙方已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，這時(shí)候幫賣家哪怕只有一點(diǎn)點(diǎn)，都會(huì)造成一定的市場(chǎng)反彈。

而且必須考慮的是，現(xiàn)在深圳銀行已經(jīng)在大幅下調(diào)房貸利率，最低已經(jīng)降至4.9%。

作為金融敏感型城市，這段時(shí)間各種類型的貸款市面上一大堆，跟去年的環(huán)境如出一轍。

所以，我建議深圳的買家，無(wú)論是剛需還是置換，這段時(shí)間就必須進(jìn)入預(yù)備模式，等裁判打響沖鋒第一槍，趕緊往前沖，別在后面傻等著猶豫了。

對(duì)于深圳這種長(zhǎng)期供需錯(cuò)配的城市，時(shí)間就是金錢。

一旦深圳二手房中指導(dǎo)價(jià)上調(diào)，后面的成都、寧波、西安、紹興、無(wú)錫、東莞、合肥等，都有放松的可能性。

人是鐵，飯是鋼，一頓不吃餓得慌。