100萬(wàn)人民幣能在越南買(mǎi)到多少套房子？在我們的印象中越南一直是落后的國(guó)家，通人民幣與越南官方貨幣越南盾的驚人匯率，也常常被編成各種段子進(jìn)行調(diào)侃。不過(guò)調(diào)侃歸調(diào)侃，在越南100萬(wàn)人民幣可能真的買(mǎi)不到什么好房子。就拿越南的首都河內(nèi)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)平均為

100萬(wàn)人民幣能在越南買(mǎi)到多少套房子？

在我們的印象中越南一直是落后的國(guó)家，通人民幣與越南官方貨幣越南盾的驚人匯率，也常常被編成各種段子進(jìn)行調(diào)侃。

不過(guò)調(diào)侃歸調(diào)侃，在越南100萬(wàn)人民幣可能真的買(mǎi)不到什么好房子。

就拿越南的首都河內(nèi)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)平均為每平米4萬(wàn)元，甚至在一些區(qū)域房?jī)r(jià)更是達(dá)到了6萬(wàn)元每平。

類(lèi)似于越南的一些二線城市房?jī)r(jià)也達(dá)到2.5萬(wàn)元每平的程度，結(jié)合越南人均年收入3000美元的現(xiàn)實(shí)，究竟誰(shuí)才是越南地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的主力軍？

答案是中國(guó)人。

01 被中國(guó)大媽盯上的越南房地產(chǎn)

“中國(guó)大媽”一詞經(jīng)常被用來(lái)調(diào)侃中國(guó)中年女性無(wú)與倫比的資本角力能力，畢竟這一群體在黃金掃貨的過(guò)程與華爾街的資本大鱷正面相抗，且不落下風(fēng)。

2018年，類(lèi)似的一幕正發(fā)生在越南這個(gè)國(guó)家。

彼時(shí)在越南胡志明市西貢證券的營(yíng)業(yè)大廳內(nèi)，股民正在為不斷上漲的股價(jià)而歡呼慶祝。

但是中國(guó)的大媽們卻在越南一邊享受著美景，一邊忙著“掃樓”。

對(duì)，你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)，中國(guó)大媽又將自己的注意力放在了越南房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為此越南的一些媒體還整理出了一份數(shù)據(jù)來(lái)佐證這樣的觀點(diǎn)。

越南媒體在數(shù)據(jù)中指明，在過(guò)去的數(shù)年時(shí)間內(nèi)，日本和韓國(guó)人才是越南房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的主力軍。

但是在2018年這一情況卻發(fā)生了變化，中國(guó)炒房團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)介入似乎在宣告著自己才是真正的主力。

于是乎，在越南的兩個(gè)著名城市河內(nèi)市和胡志明市，中國(guó)的炒房團(tuán)沿著這兩座城市對(duì)越南的沿海城市進(jìn)行南北夾擊。

長(zhǎng)達(dá)3260公里的海岸線上出現(xiàn)的最多的是中國(guó)炒房團(tuán)的身影。

越南這個(gè)東南亞小國(guó)為什么正在成為房地產(chǎn)投資熱土呢？

一些中國(guó)的炒房客給出了自己的理由，他們覺(jué)得現(xiàn)今的越南與改革開(kāi)放初期的中國(guó)有著太多的相似之處。

而今中國(guó)發(fā)生的巨大變化，似乎都在無(wú)時(shí)不刻地堅(jiān)定著這些炒房客的決心。

如東盟、APEC、WTO、“一帶一路”，越南在國(guó)際化這條道路上開(kāi)啟了山寨版的“改革開(kāi)放”。

不過(guò)中國(guó)的炒房客對(duì)越南有如此恐怕還由于越南目前正處在巨大的人口紅利期，據(jù)越南2016年公布的一組數(shù)據(jù)顯示，越南目前15-64的勞動(dòng)人口占比達(dá)到70%。

而這樣的數(shù)據(jù)無(wú)疑與2003年的中國(guó)極為相似。

從前的我國(guó)是世界工廠的代名詞，但是如今這一頭銜正在悄然轉(zhuǎn)移到越南頭上。

所以現(xiàn)今中國(guó)這些炒房客的心理很容易理解，當(dāng)初賭對(duì)中國(guó)國(guó)運(yùn)的他們想在越南再一次復(fù)制這樣的成功。

而那些錯(cuò)過(guò)中國(guó)騰飛機(jī)遇的，無(wú)疑將這次飛往越南的機(jī)票看作是改變自己命運(yùn)的密匙。

02 野蠻生長(zhǎng)的越南房地產(chǎn)業(yè)

2019年越南全年的GDP總量為2600億美元，遍觀越南的發(fā)展歷程，外資在其中的作用無(wú)疑是不可磨滅的。

這一點(diǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)尤為突出。

通常來(lái)說(shuō)外資是錢(qián)、人才和技術(shù)的代名詞，隨著外資的不斷涌入，越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如幻燈片進(jìn)行著各種切換。

不過(guò)由于戰(zhàn)爭(zhēng)的原因，越南進(jìn)行改革開(kāi)放的時(shí)間比中國(guó)要晚一些，所以直到2005年這個(gè)節(jié)點(diǎn)，越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)才初具規(guī)模。

在越南2006年加入WTO之后，越南的公寓在外資的作用下一度達(dá)到1600美元每平。

雖然與現(xiàn)今的價(jià)格相比，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)似乎不值一提，但是在當(dāng)時(shí)這樣的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了工薪階層能承受的極限。

可見(jiàn)在越南有很多地產(chǎn)的銷(xiāo)售對(duì)象明顯不是針對(duì)越南本國(guó)人的。

2009年，對(duì)于越南的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

擔(dān)心房產(chǎn)泡沫的越南政府迅速對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，使得公寓的價(jià)格重新跌回1000美元一平。

但是隨之而來(lái)的是越南房地產(chǎn)的銷(xiāo)售低迷，銀行出現(xiàn)了大批壞賬。

也就是在此時(shí)越南政府想到了一個(gè)新的辦法，他們決定放寬外國(guó)人在越南購(gòu)房的限制。

自2015年后，越南重要城市胡志明市的房?jī)r(jià)每年都要經(jīng)歷20%以上的漲幅。

這么看來(lái)越南的房?jī)r(jià)似乎正在處于新一輪的繁榮期，不過(guò)這些繁榮卻是外國(guó)資本帶來(lái)的。

據(jù)機(jī)構(gòu)CBRE的統(tǒng)計(jì)，越南的胡志明市在2018年住宅的銷(xiāo)售均價(jià)為1714美元每平，而這一年銷(xiāo)售數(shù)量則為31083套。

不過(guò)有人的地方就有貧富差距，胡志明市的住宅均價(jià)雖然是1714美元美元，但是豪華住宅的均價(jià)卻早已突破了5518美元每平。

作為對(duì)比的是，胡志明市工薪階層每年3000美元的收入。

那么來(lái)自中國(guó)的炒房客真的能通過(guò)這次“賭國(guó)運(yùn)”來(lái)借助越南房地產(chǎn)的春風(fēng)嗎？

在房地產(chǎn)行業(yè)一直流傳著這樣一句話：房地產(chǎn)在初期靠人口，中期靠土地，至于在后期則要靠金融。

從人口來(lái)看，越南目前的人口結(jié)構(gòu)中，青壯年占比高，勞動(dòng)力價(jià)格還處在極低的階段。

至于從城鎮(zhèn)化角度來(lái)看，根據(jù)2018年的數(shù)據(jù)越南目前的城鎮(zhèn)率僅為36%。

而如此低的城鎮(zhèn)化率，在未來(lái)將會(huì)成為推動(dòng)越南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。

至少?gòu)哪壳皝?lái)說(shuō)，胡志明市的土地供應(yīng)是稀缺的。

2018年胡志明市的新房供應(yīng)量為4萬(wàn)套，而這樣的數(shù)據(jù)已經(jīng)是連續(xù)四年減少了。

值得一提的是在2018年的一場(chǎng)推介會(huì)上，越南的地產(chǎn)中介在宣傳時(shí)，直接將越南河內(nèi)的位置標(biāo)注為“北京”，胡志明的位置標(biāo)注為“上海”。

而越南人則普遍認(rèn)為胡志明市的第二區(qū)就是下一個(gè)上海浦東。

截至目前，外國(guó)人投資胡志明房地產(chǎn)中來(lái)自中國(guó)大陸地區(qū)占比30%，排名第一。

第一個(gè)吃螃蟹的人固然是勇士，但是勇士的結(jié)局會(huì)美好嗎？