文|楊雪重慶樓市在經(jīng)歷了上半年的火熱后回歸理性，高端改善市場(chǎng)發(fā)出了新的信號(hào)。自7月起，重慶萬(wàn)科開啟了“改善重慶北，住定萬(wàn)科墅”別墅節(jié)活動(dòng)，精準(zhǔn)聚焦旗下重慶北區(qū)城市花園、璞園、御瀾道、四季都會(huì)四大別墅產(chǎn)品。在重慶萬(wàn)科力推別墅節(jié)的背后，是“別墅

文|楊雪

重慶樓市在經(jīng)歷了上半年的火熱后回歸理性，高端改善市場(chǎng)發(fā)出了新的信號(hào)。自7月起，重慶萬(wàn)科開啟了“改善重慶北，住定萬(wàn)科墅”別墅節(jié)活動(dòng)，精準(zhǔn)聚焦旗下重慶北區(qū)城市花園、璞園、御瀾道、四季都會(huì)四大別墅產(chǎn)品。

在重慶萬(wàn)科力推別墅節(jié)的背后，是“別墅難買”的市場(chǎng)現(xiàn)狀。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年到2020年，重慶僅有2017年上半年別墅產(chǎn)品供銷比持平；其余三年上半年，別墅的成交量均高于供應(yīng)量1到3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，隨著2021年三孩政策的出臺(tái)和宜居需求的革新，別墅產(chǎn)品的價(jià)值正在被市場(chǎng)重新聚焦。

三孩時(shí)代到來(lái)

別墅需求重回核心視野

“別墅價(jià)值回歸”的話題，開啟于國(guó)家三孩政策的宏觀調(diào)控。

在今年2月發(fā)布的胡潤(rùn)《財(cái)富報(bào)告》中顯示，近八成高凈值人群認(rèn)為健康是人生重要目標(biāo)，且近六成將健康排在人生目標(biāo)重要性的第一位。其次是親情、財(cái)富、時(shí)間、事業(yè)。相比疫情前，77%的高凈值人群認(rèn)為自己“更注重健康習(xí)慣”且63%更珍惜與家人相處。

這意味著健康、宜居對(duì)于高凈值人群的重要性再度攀升，成為了未來(lái)置業(yè)考慮的首要命題。在這樣的背景下，別墅產(chǎn)品因其低密度、高綠化的環(huán)境優(yōu)越性和功能完備的圈層私密性再度受到了市場(chǎng)的矚目。

而三孩時(shí)代對(duì)于空間更大的需求，則是別墅價(jià)值回歸的硬核支撐。

圖：三孩政策出臺(tái) 圖片來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)截圖

2021年7月20日，中共中央國(guó)務(wù)院正式實(shí)施了三孩生育政策及配套支持措施的重大政策，這是一個(gè)包含了生育、教育、社會(huì)保障、財(cái)政稅收、住房等內(nèi)容的綜合政策體系。克而瑞重慶事業(yè)部總監(jiān)林維對(duì)界面重慶表示，“在配套和福利改善的情況下，長(zhǎng)遠(yuǎn)看或會(huì)迎來(lái)一波生育高峰。就地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)住房需求量增長(zhǎng)的同時(shí)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面需尋求創(chuàng)新，多變空間、全周期戶型更受市場(chǎng)青睞。”

這樣的規(guī)律早已有印證，早在2014年2月，北京正式實(shí)施“單獨(dú)二孩政策”前后的20個(gè)月，在純商品房住宅市場(chǎng)，3-4居的成交量從45%擴(kuò)大到50%。貝殼研究院去年11月發(fā)布的《二胎家庭居住需求調(diào)查報(bào)告》也顯示，近九成受訪者選擇三居及以上的大戶型房源作為“二胎房”，八成受訪者理想的“二胎房”面積在90-150平方米區(qū)間段。

這意味著隨著三孩時(shí)代來(lái)臨，人們對(duì)空間需求還將進(jìn)一步擴(kuò)大，許多家庭面臨4房以上的需求，別墅產(chǎn)品更將因其一步到位的空間容量和易于變換的多樣性重新回歸改善市場(chǎng)的“C位”，成為高凈值家庭一步到位置業(yè)終極形態(tài)。

產(chǎn)品稀缺

未來(lái)或一墅難求

與日益增長(zhǎng)的空間需求所對(duì)應(yīng)的，卻是別墅產(chǎn)品的愈發(fā)稀缺。

從2003年起到2019年，國(guó)家便接連發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知，對(duì)別墅、類別墅項(xiàng)目用地進(jìn)行嚴(yán)格限制。而近年來(lái)，相關(guān)的規(guī)范、審批更是愈發(fā)嚴(yán)格，別墅產(chǎn)品成為不可復(fù)制的珍稀資源。

“限墅令”在重慶市場(chǎng)上則體現(xiàn)為主城別墅供應(yīng)量大幅下滑。2018年，重慶中心城區(qū)的別墅供應(yīng)量為336萬(wàn)方，而到了2020年，中心別墅存量就只有146萬(wàn)方了。在這短短三年時(shí)間內(nèi)，別墅供應(yīng)量銳減高達(dá)57%。

從業(yè)態(tài)上來(lái)看，重慶市場(chǎng)改善產(chǎn)品易尋，別墅產(chǎn)品難得。

近年來(lái)各大房企爭(zhēng)相打造高端產(chǎn)品，大平層、洋房、洋樓等各類高端改善產(chǎn)品不斷升級(jí)迭代，但別墅產(chǎn)品卻已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)上的“稀缺品”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，別墅產(chǎn)品的供應(yīng)僅占商品住宅市場(chǎng)的2.76%-5.35%，別墅產(chǎn)品的稀缺價(jià)值越發(fā)凸顯。

與此同時(shí)，未來(lái)幾年內(nèi)別墅產(chǎn)品還會(huì)延續(xù)“稀缺”態(tài)勢(shì)，從土地供應(yīng)端看，可打造低密純粹別墅產(chǎn)品的土地資源越來(lái)越少。公開數(shù)據(jù)表明，2017年至今，重慶主城區(qū)容積率1.0以下的低密商住類土地成交共計(jì)7宗，僅占城市總土地資源的1.77%；2021年，重慶主城區(qū)容積率在1.0以下的土地成交0宗，此類土地資源已呈“絕版”，滿足別墅建設(shè)的資源彌足珍貴。

雖然資源稀缺，但是近期別墅產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)卻持續(xù)向好，今年1-5月，別墅產(chǎn)品成交量增長(zhǎng)迅速。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月別墅產(chǎn)品成交面積同比增長(zhǎng)24.1%；成交套數(shù)同比增長(zhǎng)35.2%；成交均價(jià)同比增長(zhǎng)13.1；成交總額同比增長(zhǎng)40.4%。

而在集中土拍熱度退散后，別墅產(chǎn)品還呈現(xiàn)出逆勢(shì)堅(jiān)挺的態(tài)勢(shì)。根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)6月報(bào)，6月重慶住宅成交量環(huán)比下降21%，除商鋪外，所有業(yè)態(tài)全線下跌，但相比洋房、高層業(yè)態(tài)，別墅產(chǎn)品的跌幅較少，呈現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

山城宜居偏好

北區(qū)更受歡迎

一邊是土地資源愈發(fā)稀缺，一邊是市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，別墅產(chǎn)品價(jià)值已然重新回歸大眾視野。那么細(xì)看重慶市場(chǎng)，到底怎樣的別墅產(chǎn)品更受山城人民青睞呢？

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2021上半年別墅成績(jī)TOP10》榜單，成交量前十名的別墅產(chǎn)品中有六個(gè)項(xiàng)目均位于重慶北區(qū)，且榜單的第一名和第二名皆被北區(qū)包攬。這說(shuō)明了在宜居偏好上重慶人對(duì)北區(qū)的青睞。

貝殼研究院重慶分院總監(jiān)賀賢華也表示，從別墅成交量來(lái)看，熱門地區(qū)通常具備較為優(yōu)秀的獨(dú)立區(qū)域系統(tǒng)，或者是傳統(tǒng)認(rèn)知的風(fēng)景區(qū)板塊，這類板塊多集中在渝北、南岸和巴南，如中央公園、龍興、茶園、南山、南泉等。

也就是說(shuō)，重慶人對(duì)北區(qū)的青睞主要來(lái)源于豐富的生態(tài)資源和相對(duì)成熟的周邊配套。

以重慶萬(wàn)科城市花園、璞園、御瀾道、四季都會(huì)四大別墅產(chǎn)品為例，這四大產(chǎn)品皆位于重慶北區(qū)，生態(tài)資源良好且與城市一路向北的發(fā)展大基調(diào)相輔相成，價(jià)格門檻也相對(duì)較低，最低總價(jià)230萬(wàn)起。

其中，璞園項(xiàng)目、城市花園項(xiàng)目皆位于重慶最熱板塊中央公園。不但擁有占地1.53平方公里的開放式城市公園，還有四軌環(huán)繞、通達(dá)全城的立體交通網(wǎng)，以及渝北區(qū)人民醫(yī)院、中醫(yī)院等醫(yī)療資源，同時(shí)在360萬(wàn)方的兩江商務(wù)中心里，中糧大悅城、合景悠方等多家綜合商業(yè)體也將于年底開業(yè)。

御瀾道更是不必多說(shuō)，位于寸土寸金的財(cái)富港口——江北嘴，擁有稀缺的江景資源，再加上難以復(fù)制的頂尖教育資源、商業(yè)配套、生活配套，產(chǎn)品價(jià)值隨著重慶城市發(fā)展而不斷攀升。

四季都會(huì)項(xiàng)目則位于兩江新區(qū)水土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，該區(qū)是以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、創(chuàng)新中心、科技新城和生態(tài)宜居為主的新城區(qū)，毗鄰西南大學(xué)、園博園及江北機(jī)場(chǎng)，配套資源相當(dāng)豐富。

這些優(yōu)質(zhì)的別墅產(chǎn)品，雖然定位略有不同，但都有著相似的宜居共性：身處主北區(qū)低密地段、坐擁難以復(fù)制的生態(tài)資源，享有多方成熟生活配套。而這樣的優(yōu)勢(shì)，在重慶城市發(fā)展進(jìn)程中，在三孩政策引領(lǐng)的趨勢(shì)下，在高凈值人群消費(fèi)需求革新中還將不斷凸顯。

這一系列跡象也在表明，重慶別墅產(chǎn)品價(jià)值回歸的信號(hào)已經(jīng)向市場(chǎng)全方位釋放，重慶未來(lái)20年的宜居生活方式也將迸發(fā)全新的想象。