還在用excel查二手房價的注意啦，庫思規劃云已經上線了深莞「二手房指導價」咯，趁此機會，我們也一起講講二手房指導價、標定地價等圖層吧。二手房指導價首先是還算新鮮的二手房指導價，在堅持落實房住不炒的政策下，2021年初，深圳率先建立二手房成

還在用excel查二手房價的注意啦，庫思規劃云已經上線了深莞「二手房指導價」咯，趁此機會，我們也一起講講二手房指導價、標定地價等圖層吧。

二手房指導價

首先是還算新鮮的二手房指導價，在堅持落實房住不炒的政策下，2021年初，深圳率先建立二手房成交參考價格發布機制：不論房屋實際成交價如何，銀行只能按照這個價格來核算二手房貸款額度。

它成功地讓二手房市場迅速降溫，隨后15個城市也先后出臺了類似政策。那二手房指導價到底是如何形成的呢？

深圳的「二手房指導價」，是深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，包含全市3595個住宅小區的二手住房。

深圳「二手房指導價」示意圖

東莞目前更新的「二手住房交易指導價」，則是以2021年第二季度二手住房網簽交易數據為基礎，將二手住房網簽交易套數超過10套（含）的住宅小區納入統計范圍，并對統計方式進行了優化和提升，綜合考慮了稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網簽價格等因素，統計維度豐富，對市場交易能起到很好的指導作用。

在庫思規劃云上，通過對政府的公布的數據進行分級處理，可以直觀地看到二手房指導價的地域分布情況，便于大家對整個二手房市場做出判斷。

深圳地價體系

2019年10月，深圳發布了《深圳市地價測算規則》，明確了以標定地價+評估地價為基數、按基礎系數+項目系數進行修正的地價測算體系，成為內地首個全面應用標定地價的城市。

也就是說，深圳行政轄區范圍內所有供應的土地，涉及到核算地價的，都要應用到標定地價。

標定地價怎么來？就是以標準宗地為單位，按4種用途劃定標定區域，在每個區域內，選擇有代表性的宗地作為標準用地，根據相關要求進行價格評估，每年定期更新。

由于每塊用地、每個項目實際情況不同，在項目前期還會讓專業評估機構計算評估地價，以標定地價*70%+評估地價*30%的算法，最終計算出這塊土地的市場地價。

在這個基礎上，我們對其進行基礎修正以及項目修正。比如發展政府鼓勵的產業、建設人才房和安居房，通過修正系數，土地能夠以五折甚至更低的價格供應，在土地資源市場化的同時給予政策引導。

無論是招拍掛，還是城市更新、土地整備，都有基于標定地價的一套測算方法，所有人都能算，標定地價的公開透明，最終也能夠對控制房價起到一定的作用。

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東莞地價體系

與深圳全面應用標定地價不同，東莞的地價體系針對不同的項目有不同的地價測算體系。

對于城市更新項目，依據《東莞市“三舊”改造地價計收和分配辦法（試行）》，采用土地市場評估價進行地價計收。

這個由第三方專業評估確定的區片市場評估價，是城市更新地價計收體系基礎，全市共劃分了212個區片，區片內的商服用途、住宅用途、工業用途等不同性質宗地市場評估價均詳細列出，每年9月進行更新。

具體的計算可參考2019年出臺的《東莞市城市更新地價計收和分配辦法（修訂）》，對于不同的項目，也設定了相應的的修正系數以及折扣系數。

而對于招拍掛項目，則使用國有建設用地標定地價，對應庫思規劃云的「2021標定地價-招拍掛」圖層。

東莞標定地價類似于深圳，是先將各種條件基本相似的土地劃為標定區域，然后選擇具有代表性的宗地作為標準宗地，并公示其用地指標以作參考，但在這里建設用地已被細化至商服、住宅、商住混合、工業、科研等類別。

總的來說，深莞兩地的地價體系略有不同，但本質上都是為了有限的土地資源的優化配置，以有限的空間資源承載無限的城市發展。

溫馨提示

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