在同質化競爭日趨激烈的當下，要做出令人拍案叫絕、讓人尖叫的產(chǎn)品，也許真的就要像“瘋子”和“傻子”那樣，專注于品質到無以復加、如癡如狂的地步，做一個“品質偏執(zhí)狂”。驚世駭俗的舉動，有的甚至說：“拈花灣的建造者簡直是一群瘋子！”為何大家要如此評

在同質化競爭日趨激烈的當下，要做出令人拍案叫絕、讓人尖叫的產(chǎn)品，也許真的就要像“瘋子”和“傻子”那樣，專注于品質到無以復加、如癡如狂的地步，做一個“品質偏執(zhí)狂”。

驚世駭俗的舉動，有的甚至說：“拈花灣的建造者簡直是一群瘋子！”

為何大家要如此評價？小編帶大家先從最不起眼的一片瓦、一叢苔蘚、一堵土墻、一塊石頭、一排竹籬笆、一個茅草屋頂入手，深入拈花灣的建造過程，向您揭秘一個“品質偏執(zhí)狂”故事。

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PART1、項目簡介

靈山小鎮(zhèn)·拈花灣，位于中國無錫，太湖之濱的馬山半島，處于長三角的地理中心。項目距離蘇州、南京、上海、杭州等大城市的車程距離均在3小時以內，是城郊游憩型旅游度假地產(chǎn)項目。

設計用途：旅游地產(chǎn)；占地面積：107萬平方米；建筑面積：35萬平方米；容積率：0.4；投資額：50億；委托單位:無錫靈山集團（國有控股）；規(guī)劃設計：M.A.O一級建筑師事務所；開園時間：2015年11月14日

項目定位：集吃、住、游、購、娛、會務于一體的禪文化主題旅游度假綜合體。

形成以“五瓣佛蓮”為原型的總平面。在功能方面項目規(guī)劃了主題商業(yè)街區(qū)、生態(tài)濕地區(qū)、度假物業(yè)區(qū)、論壇會議中心區(qū)、高端禪修精品酒店區(qū)五大功能區(qū)。

規(guī)劃為“五谷”“一街”“一堂”的主體功能布局

小鎮(zhèn)規(guī)劃有禪意主題商業(yè)街區(qū)（香月花街）、度假物業(yè)旅居區(qū)（竹溪谷、銀杏谷）、佛教論壇會議區(qū)（禪心谷）、生態(tài)禪谷區(qū)（鹿鳴谷）、旅游綜合服務區(qū)（云門谷）以及可供千人同時禪修的胥山大禪堂。

云門谷——配套服務區(qū)

云門谷，是靈山小鎮(zhèn)·拈花灣的主要游客中心、中心停車場、內外交通換乘中心和水陸交通樞紐，是拈花灣最南端的一個山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。

只有從“云門”入門，才能進入拈花灣，開始禪意生活，重返禪意居所。

竹溪谷、銀杏谷——度假物業(yè)禪居區(qū)

竹溪谷是整個拈花灣中最具有“禪意旅居”價值的度假山谷。從北往南看，竹溪谷是拈花灣的第四個山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式獨棟酒店式公寓，安臥山坳，卻視野開闊。

銀杏谷位于靈山小鎮(zhèn)·拈花灣的中部，當年是周邊幾個自然村落的中心，是拈花灣的地理中心。從北往南看，銀杏谷是拈花灣的第三個山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。

在這個山谷的正中間，有一棵古老的銀杏樹，建設者們將她精心保護下來，并圍繞著她的四周，盡可能多地聚集了當?shù)匾恍v史遺存，盡可能地保護并傳承這里厚重的文化記憶，銀杏谷因此得名。

鹿鳴谷——生態(tài)禪谷區(qū)

鹿鳴谷，是靈山小鎮(zhèn)·拈花灣最東北面的一個狹長山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此處圈養(yǎng)了5只小鹿，這里還“藏”有高端禪文化藝術私人會所（尚在修建）。

香月花街—— 禪意主題商業(yè)街區(qū)

總建設面積15.5萬㎡，可供出租面積1.8萬㎡。

香月花街，是一條橫貫南北、網(wǎng)絡東西、聯(lián)接五個山谷的熱鬧小街，是連通“五片花瓣”的“經(jīng)絡和山脈”。

在街道的兩邊，是眾多的商鋪。除了出售食品外，商品均跟“禪意”相關。業(yè)態(tài)包括餐飲、娛樂、休閑服務及酒吧，品類包括茶館、花店、佛教展示等

優(yōu)游漁港

優(yōu)游，是禪居生活最愜意的狀態(tài)；漁港，是禪居生活最典型的寫照。優(yōu)游漁港，是靈山小鎮(zhèn)·拈花灣中的“蓮心”，位于拈花灣的生態(tài)濕地中間。

客棧分為經(jīng)濟型、小資型、精品型，共計449間

經(jīng)濟型　客單價220-300元/間

“云半間”的青年旅舍。面向了驢友、學生等基本住宿要求。

小資型　客單價600-1000元/間

“棒喝”、“無塵”、“一花一世界”、“蘆花宿”、“螢火小墅”、“一池荷葉”、 “ 半窗疏影”、“一輪明月”、“無門關”、“平常居”、“百尺竿”、“門前一棵松”、“吃茶去”

精品型　客單價1200-2000元/間

“云水間”“平常居”

估算客棧給拈花灣景區(qū)帶來1.18億元收入

項目考量：引入禪文化提升物業(yè)價值，配套小批量住宅。

基本特征

核心業(yè)態(tài)

資源依托

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PART2、開發(fā)運營

《禪行》活動

“花開吉祥”“拈花微笑”“一葦渡江”“花開五葉”

禪行活動每天一場，時間19點30分到21點10分，時長100分鐘。運用現(xiàn)代數(shù)字多媒體技術（水幕電影和全息投影技術）及舞臺表演藝術。

《禪行》既是佛教文化藝術交流的重要組成部分，亦是靈山小鎮(zhèn)·拈花灣向游客獻禮的重要活動之一。

全年、全時段旅游推廣活動

全年、全時段旅游活動，通過微信、活動易拉寶及廣告宣傳不斷釋放靈山旅游活動。不定時不定期地舉行各式免費活動，并且小劇場循環(huán)播放電影

禪體驗——拈花經(jīng)行,歡喜抄經(jīng),七彩浮沙,靜雅花道,彩塑泥玩,風雅陶笛,本源茶道等

生活禪體驗，營造簡單、健康、快樂的生活方式

喜歡抄經(jīng)，置身遠山，法喜安然

靈山禪寺，用心吃飯，好好生活

拈花經(jīng)行，身動，心止，寧靜致遠

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PART 3、模式分析

以持有經(jīng)營為主、輔助銷售性住房為輔的運營模式

盈利形式分為短期銷售性收益和長期經(jīng)營性收益。

運營模式

盈利模式

盈利構成

成本：

文旅商塊建造成本、文旅商運營成本、居住板塊建造成本、土地成本

收益：

短期收益（別墅公寓銷售、商品銷售、商業(yè)銷售）

長期收益（餐飲收入、商業(yè)租賃、酒店運營、門票收入、服務收入、管理咨詢收入）

引入途家平臺獲得的租金收益與業(yè)主進行分成

客戶收益假設：

業(yè)主以60萬元購入一套40平米的拈花灣度假公寓，并委托給途家經(jīng)營，經(jīng)營第一年的房價為300元/天，那么隨著客單價與入住率的逐年提升。

10年內業(yè)主可累計獲得租金收入近54萬元，覆蓋了物業(yè)售價的90%。而這不僅僅是經(jīng)濟收益，還將獲得巨大的物業(yè)增值。

獨棟別墅均價1.35萬元，住宅公寓類均價1.55萬元。

2015年4月，在售240-360平米毛坯度假獨棟別墅，均價13500元/平米，2015年9月30日交付。在售39-78平米度假精裝公寓，均價15500元/平米，2015年12月底交付。

拈花灣共計可售住宅624套，預計可實現(xiàn)銷售收入9.4億。

住宅公寓類產(chǎn)品共計558套，可實現(xiàn)銷售收入5.9億。單價15500元/㎡，總價60—105萬元的產(chǎn)品為當年（2015年）暢銷產(chǎn)品。出售型物業(yè)使得靈山集團資產(chǎn)快速變現(xiàn)，資金回籠。

15年 ：別墅240-360㎡，毛坯獨棟別墅，均價13500元/㎡，總價324萬—486萬元。如今：17年運營商想5萬/㎡收回，統(tǒng)一經(jīng)營管理，無人售賣。

轉變旅游形式，豐富景區(qū)內容，增加過夜率和客單價，是景區(qū)盈利的關鍵和旅游業(yè)必然的發(fā)展方向。

·商品銷售收入主要為香燭、工藝品和包裝食品等，景區(qū)服務收入主要為觀光車、導游服務和聯(lián)營分成等，餐飲收入主要為景區(qū)內的素齋，管理咨詢收入主要為管理資源輸出。

·一年2億的非門票收入，且有將近六成的毛利。根據(jù)公告，其2016年上半年香燭收入2228萬、工藝品收入2746萬，分列收入明細前兩位，高于餐飲收入的2057萬，且毛利極高。這也是一個成功的宗教景區(qū)區(qū)別于其他景區(qū)的特點。

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PART4、啟發(fā)與借鑒

文化主旨，佛文化+度假=禪意生活方式

動線：靈山大佛之于拈花灣是一對孿生親兄妹，如果說靈山大佛帶動白天經(jīng)濟，那么拈花灣則帶動晚上及過夜經(jīng)濟，白天燒香祈福，晚上下榻拈花灣感受禪意生活方式。

模式創(chuàng)新，自持+銷售，引入專業(yè)運營資源

在景區(qū)運營上，由于在規(guī)劃設計上有房地產(chǎn)+商業(yè)+景區(qū)的不同形態(tài)，以地產(chǎn)銷售迅速回籠資金，而自持部分通過引入專業(yè)的旅游平臺及酒店民宿運營平臺實現(xiàn)長期盈利。

景區(qū)與商業(yè)、民宿房地產(chǎn)等不同功能區(qū)域相輔相成，景區(qū)人氣帶動商業(yè)、地產(chǎn)，實現(xiàn)增值，地產(chǎn)、商業(yè)等又為景區(qū)提供配套，豐富其業(yè)態(tài)功能。

精益求精的細節(jié)，一片草、一片磚、一片瓦、一棵樹

拈花灣的建筑細節(jié)、鋪裝、草皮、景觀雕塑及小品擺件等都是經(jīng)過無數(shù)精心選擇，從色彩搭配，建筑裝飾材料的對比與應用，一片草、一片磚、一片瓦、一棵樹都體現(xiàn)了匠人精神的精益求精。

在創(chuàng)意策劃，及設計方面，打造專有氣質

創(chuàng)意策劃及設計方面借鑒優(yōu)秀項目，考察與考量項目發(fā)展趨勢，創(chuàng)造項目自身的硬件及軟件支撐。例如從總平規(guī)劃、建筑外立面、景觀、戶型、運營，引入先進理念、推陳出新、整體打造項目氣質，建筑上做到古而不老，景觀營造上做到精致與升級，古今結合的現(xiàn)代表現(xiàn)方式。

十四五”時期我國進入新發(fā)展階段，國內康養(yǎng)文旅消費擴大供給側升級，通過科技創(chuàng)新催生消費新場景，樹立新品牌大IP，為康養(yǎng)·文旅小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興項目指明方向，謀劃未來5年發(fā)展藍圖。關鍵時刻要做關鍵決策，更要獲取關鍵資源！

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