這是“武漢房姐”帶你賺錢(qián)的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬(wàn)，22次成功判斷各城市樓市波動(dòng)，關(guān)注武漢房姐，成為最會(huì)買(mǎi)房的人。關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球提問(wèn)：房姐你好，你是我加入

這是“武漢房姐”帶你賺錢(qián)的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬(wàn)，22次成功判斷各城市樓市波動(dòng)，關(guān)注武漢房姐，成為最會(huì)買(mǎi)房的人。

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào) 進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球

提問(wèn)：房姐你好，你是我加入的所有星球中，回答最耐心、最詳細(xì)、最具指導(dǎo)和引領(lǐng)性的一位人生導(dǎo)師。雖未謀面 ，對(duì)你的人生智慧和房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性，心生敬仰！今日，站在純投資的岔路口，需要做一個(gè)重大決策，還望您指引明燈！

【選擇一】：上海青浦徐涇南山雨果小區(qū)，次新，89平，非地鐵房，非學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)480萬(wàn)，摩擦費(fèi)用50萬(wàn)，年底是否值得入手？（顧慮：1、摩擦成本高；2、擔(dān)心郊區(qū)上漲慢，投資回報(bào)率低）

【選擇二】：廣州南沙，定位南沙灣或蕉門(mén)，單價(jià)3萬(wàn)—4萬(wàn)，年底是否值得入手？（顧慮：1、購(gòu)買(mǎi)后，因人口稀少難以出租；2、持5—8年后，漲價(jià)了，但擔(dān)心接盤(pán)俠少，難以變現(xiàn)） 請(qǐng)房姐給予指點(diǎn)迷津，是二選一，還是二選二，還是都不選，積攢實(shí)力，留待捕捉深圳機(jī)會(huì)？

回答：你好，感謝付費(fèi)！

2021年開(kāi)啟的樓市大漲規(guī)律與2015-2016年大不相同，過(guò)去是是全面普漲，也就是大水漫管，但2021是點(diǎn)狀突起，并非普，在節(jié)奏上是脈沖式漲法以及點(diǎn)狀突起. 已經(jīng)漲過(guò)的深圳和東莞，以及正在上漲的上海、廣州、杭州的上漲邏輯，全部指向一個(gè)方向：學(xué)區(qū)+CBD+新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，郊區(qū)+邊角料區(qū)域，很難跟漲，很難被惠及。

一.雨果能買(mǎi)嗎：

1. 南山雨果新，在任何一個(gè)時(shí)間橫斷面的當(dāng)下價(jià)格體系里，新就是正義。 當(dāng)然，新和有投資價(jià)值完全是兩回事。 新的會(huì)變得不新，所以拉長(zhǎng)了看，新往往漲的反而慢。

2. 南山雨果的外立面在同樣房齡的房子里是屬于比較好的那一類(lèi)（石材的感覺(jué)）在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，外立面會(huì)加分不少。

3. 南山雨果的套均面積做的比較小，小戶(hù)型居多。

4.這個(gè)板塊的優(yōu)點(diǎn)是：便宜。缺點(diǎn)是：沒(méi)有軌交，而且是未來(lái)很多年都沒(méi)有。 徐涇整體來(lái)說(shuō)潛力還不錯(cuò)，你說(shuō)的這幾個(gè)小區(qū)都是不錯(cuò)的區(qū)域，但是房子供應(yīng)量偏大一些，也可以關(guān)注其他板塊，按照上文提到的選房標(biāo)準(zhǔn)。

二.南沙能買(mǎi)嗎？ 目前來(lái)看成交活躍的還是金州、南沙區(qū)府，再加上高大上和有點(diǎn)豪宅氣度的明珠灣 其次才是進(jìn)港大道、黃閣、南沙港、南沙灣幾個(gè)次重點(diǎn)板塊。 南沙這個(gè)地方，褒貶不一，看好的人覺(jué)得是顆冉冉升起的明日之星，不看好的人，覺(jué)得是個(gè)扶不起的阿斗，不過(guò)有一點(diǎn)無(wú)可爭(zhēng)議的是，需要時(shí)間來(lái)兌現(xiàn)是一定的，對(duì)于這種不確定性高的區(qū)域，選本地人自住率高的成熟以及未來(lái)的核心位置。 城市選擇上，優(yōu)先上海，板塊選擇上徐涇優(yōu)于南沙。

提問(wèn)：睿智的房姐，您好！佩服您的膽識(shí)、眼界。可否麻煩房姐在百忙之中抽空幫忙答疑解惑。感覺(jué)最近樓市慢慢熱起來(lái)了，很怕錯(cuò)過(guò)行情。 手中子彈200，月供可承受3萬(wàn)。中級(jí)職稱(chēng)，本科。目前有三個(gè)選項(xiàng)，能否麻煩您幫忙分析分析： 1. 朋友在上海有房票，當(dāng)前可以借用朋友的房票。借用朋友名額，參與搖號(hào)，購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房。 或者，去大虹橋輻射區(qū)看二手房。朋友代持，除了參照您發(fā)布的《代持實(shí)操建議》外，還有其他注意點(diǎn)嗎？心里對(duì)代持還是略有擔(dān)憂。 2.廣州建倉(cāng)需要6個(gè)月社保，所以看了新盤(pán)，廣州黃埔新樓盤(pán)品秀星樾，可以入手投資嗎？ 3.廣州南沙越秀明珠天悅江灣，這個(gè)盤(pán)適合投資嗎？

回答：你好，感謝超大額付費(fèi)！ #代持實(shí)操建議#

1.信任 首先，選擇我們可以絕對(duì)信任的人選作為代持人，血緣親屬往往是最好的選擇，或有過(guò)巨大利益交換的摯友，不至于因幾百萬(wàn)而翻臉或沖擊其本來(lái)的生活。 由于房產(chǎn)往往作為一項(xiàng)家庭資產(chǎn)，可能會(huì)因家庭成員而改變局面，所以選擇代持人，最好是已婚已育，或生活獨(dú)立穩(wěn)定的人選，耙耳朵、媽寶男、強(qiáng)勢(shì)婆媳的，一律pass。 為保險(xiǎn)，親屬相關(guān)人員還需要對(duì)應(yīng)簽字。

2.骨架 房產(chǎn)代持協(xié)議 「房產(chǎn)代持」是一整套的手續(xù)，房產(chǎn)代持協(xié)議是其中的骨架，是構(gòu)成整個(gè)代持事實(shí)的證據(jù)鏈。 代持協(xié)議，明確了代持的人員，關(guān)系，標(biāo)的，出資，房屋的處置，代持的具體規(guī)則，而這里的每一項(xiàng)，后續(xù)仍然有其他的手續(xù)相對(duì)應(yīng)，構(gòu)成一套完整的制度。 因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)涉及家庭屬性，所以代持人的配偶還需在代持協(xié)議及每一項(xiàng)對(duì)應(yīng)文書(shū)中簽署同意。 需要注意的是，我國(guó)并不能直接給代持協(xié)議進(jìn)行公證，解決的辦法是：采用5名以上的自然人進(jìn)行見(jiàn)證。 建議有雙方親友見(jiàn)證外加一名律師做見(jiàn)證。

3.簽借款協(xié)議簽抵押 對(duì)應(yīng)邏輯：控制權(quán)，等價(jià)制約 核心原理：產(chǎn)權(quán)處置需經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意 當(dāng)你的房子抵押給銀行貸款時(shí)，你是不能隨便處置你的房屋的，比如加名字、減名字。 如果房屋有債權(quán)關(guān)系，并明確體現(xiàn)在產(chǎn)證上，那么在解除債務(wù)關(guān)系之前，房本是不能過(guò)戶(hù)的。 代持的一項(xiàng)基本操作，即簽抵押。 擬一份借款協(xié)議，借款金額不低于房屋價(jià)格，代持人向你借款，在房產(chǎn)交易中心將房產(chǎn)抵押到你或你指定的人名下，用作擔(dān)保。 房?jī)r(jià)每漲一部分，再疊加一部分抵押。 與之對(duì)應(yīng)的，做好轉(zhuǎn)賬記錄。

4.簽長(zhǎng)期租賃協(xié)議 對(duì)應(yīng)邏輯：控制權(quán)，等價(jià)制約 核心原理：買(mǎi)賣(mài)不破租賃 我國(guó)法律規(guī)定，有租約的房產(chǎn)，租客天然擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這也是為什么，出租中的房子一般不太好出手的一部分原因，也是一些法拍房背后莊家，提前控制房源的一大殺手锏：先做一份長(zhǎng)租約及打款證據(jù) 同理，代持操作中我們也需要備好一份長(zhǎng)期租賃協(xié)議，獲取優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即使代持人違約，也必須先出售給我，這樣一來(lái)，違約的動(dòng)機(jī)就會(huì)大大降低。

需要注意:1.做好租金打款證據(jù)，這部分錢(qián)，剛好可以是你支付給代持人的辛苦費(fèi)；2.在街道居委會(huì)備案，落實(shí)證明。

5.房屋各項(xiàng)操作的委托公證 對(duì)應(yīng)邏輯：控制權(quán) 代持人辦理全權(quán)委托公證書(shū)，委托你來(lái)處置房子的出租、出售、抵押、等操作。 部分城市無(wú)法辦理全權(quán)委托公證，可以一項(xiàng)一項(xiàng)逐項(xiàng)公證。

6.買(mǎi)賣(mài) 對(duì)應(yīng)邏輯：控制權(quán) 這一步操作，基本是群控大招。 在代持的同時(shí)，你和代持人已經(jīng)簽好了房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。 房子已經(jīng)賣(mài)給你了，再也沒(méi)話說(shuō)了。 根據(jù)我國(guó)的情況，房屋一旦上了網(wǎng)簽，就不可以一房二賣(mài)，北京的網(wǎng)簽是長(zhǎng)期有效，可以一直掛著； 不同城市，根據(jù)交易中心政策具體靈活調(diào)整。 當(dāng)然，因?yàn)槟銢](méi)有資格所以找代持人，所以買(mǎi)賣(mài)的對(duì)象，可能是家里有購(gòu)房資格但沒(méi)有貸款能力的老人。 為防范意外事故，買(mǎi)賣(mài)合同需要配偶父母子女等自然繼承人簽署知情同意。 更為完善的，另制作一份遺囑，保持合同交易有效。 以上每份協(xié)議，配偶需簽上知情同意，并提前辦理配偶同意出售的公證。 至此，我們的全套代持手續(xù)基本已經(jīng)完成。

更多的分支操作，例如用代持人辦信用卡信用貸 可以看到，一切都是圍繞著兩點(diǎn)來(lái)展開(kāi):

1.代持人無(wú)法對(duì)代持行為進(jìn)行干涉

2.代持人想要進(jìn)行任何違約，必先遭受大于或等于違約的代價(jià)

即： 1.控制權(quán) 2.等價(jià)制約 如果有任何違約的動(dòng)作，都意味著需要承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)值以上的賠付。 講到這里：代持還缺一個(gè)閉環(huán)： 利益和付出應(yīng)該是等價(jià)的。 對(duì)代持人，我們會(huì)根據(jù)房產(chǎn)的不同，支付不同的酬勞。 通常可以通過(guò)每月房租的部分來(lái)進(jìn)行支付。 比每年支付一筆更優(yōu)。 畢竟每月都有錢(qián)到手，讓人更有踏實(shí)感。 最后 代持并不是一項(xiàng)很高深的技術(shù)； 但是它需要你具有高強(qiáng)度的耐心，以及識(shí)人的眼光，對(duì)于為人處世的理解。 廣州這2個(gè)新盤(pán)，如果一定要買(mǎi)，建議優(yōu)先品秀星樾。

提問(wèn)：睿智的房姐，您好。現(xiàn)在二手房明顯火熱起來(lái)，想加速進(jìn)場(chǎng)，子彈100，自己房票用完，準(zhǔn)備用老人票作接力貸買(mǎi)房投資，看中了以下幾套房子： 1.清江山水3.3期的88平，總價(jià)168萬(wàn)，2室1衛(wèi)，頂樓，租給二房東做隔斷間，還有兩年租約，落地每平2w左右（含稅費(fèi)和中介費(fèi)）； 2.清江山水3.1期的104平，總價(jià)225萬(wàn)，3室1衛(wèi)，正常樓層，居家普通裝修，落地每平2.2w左右（含稅費(fèi)和中介費(fèi)）； 3.瑞園2樓和頂樓146平的，單價(jià)12900左右； 幫忙分析以上誰(shuí)更適合投資，謝謝

回答：你好，感謝付費(fèi)！ 子彈100，其實(shí)建議入手2套的 如果還能開(kāi)發(fā)出一張房票，建議1+3，關(guān)山大道小戶(hù)型+花山 是很好的配置 關(guān)山大道租金較高，花山需要長(zhǎng)持，優(yōu)先頂樓 如果只剩一張老人票，建議2，含稅單價(jià)2.2不貴了。

提問(wèn)：前年想賣(mài)掉武漢黃陂區(qū)灄口街道的房子，入手深圳。但是那套房一直跌，深圳卻猛漲，現(xiàn)在心態(tài)崩潰。接下來(lái)想賣(mài)掉，入手深圳周邊或者深圳老破小，又有些猶豫，怕武漢也來(lái)一波上漲，那就兩頭打臉，不知如何是好？

回答：你好，不管現(xiàn)在賣(mài)不賣(mài)灄口的房子，它都不算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，武漢大漲，它只能小漲。 接下來(lái)2步走： 1.優(yōu)選深圳打新，深戶(hù)無(wú)房家庭，現(xiàn)在打新特別適合你，剔除掉有房家庭和限購(gòu)人群后，中簽率大幅提高； 2.次選買(mǎi)入廣州，兩年后置換深圳曲線救國(guó)。

提問(wèn)：新人首問(wèn)： 房姐你好，在圈子里翻了很多貼，收益頗多，想就我目前的情況咨詢(xún)一下。 目前有水岸星城A區(qū)140平一套，婚前個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，貸款已結(jié)清，目前出租。 15年底，買(mǎi)入司門(mén)口讀書(shū)院113平兩房一套，2003年的房子，純商貸基準(zhǔn)利率4.9%，7/8層，貸款人是我，房產(chǎn)證是我和我老婆共有，貸款本金還剩50萬(wàn)，土地證只到2045年。明年老二上小學(xué)后就完成學(xué)區(qū)房的使命了。 考慮自住需求，想在近兩年更換帶露臺(tái)的復(fù)式。近期看了長(zhǎng)江紫都二期的頂樓毛坯復(fù)式，電梯房，價(jià)格大概1.6，總價(jià)大約300；匯文新都C區(qū)的頂樓復(fù)式，樓梯房，價(jià)格大概1.3到1.4，總價(jià)大約240。長(zhǎng)江紫都的環(huán)境要好很多，但是交通不太方便。 目前子彈60，向房姐請(qǐng)教幾個(gè)問(wèn)題： 1、出售的話，應(yīng)該賣(mài)讀書(shū)院還是水岸星城呢？如果是讀書(shū)院要等明年老二上小學(xué)了才能賣(mài)。 2、計(jì)劃先JLH入手一套白沙洲投資，等后面有合適的機(jī)會(huì)賣(mài)房了再買(mǎi)自住房，但是擔(dān)心大復(fù)式漲的金額反而更多，想聽(tīng)下房姐的建議。 3、想問(wèn)下長(zhǎng)江紫都和匯文新都C區(qū)哪個(gè)更適合入手，匯文新都C區(qū)據(jù)說(shuō)有巡司河改造的拆遷預(yù)期。

回答：你好，優(yōu)先考慮出手讀書(shū)院，可以跟下家商議戶(hù)口明年再遷出，保留幾萬(wàn)的押金即可。 現(xiàn)在武漢是很好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)，可以離婚后買(mǎi)入，也可以開(kāi)發(fā)老人盤(pán)做接力貸買(mǎi)入。 條件允許的情況下，可以先入手白沙洲或者光谷東的剛需盤(pán)作為投資。等二手房市場(chǎng)回暖后再出手讀書(shū)院。 長(zhǎng)江紫都和匯文新都對(duì)比，優(yōu)先長(zhǎng)江紫都。

提問(wèn)：新人首問(wèn)，近期要在廣州買(mǎi)房，希望房姐能給我這個(gè)小白一些建議！

回答：你好，富力南馳富頤華庭： 未來(lái)學(xué)位存在變數(shù)是幾乎所有一手房的通病和BUG，盡管據(jù)說(shuō)是廣大附小、中大附小，但基本上屬于捕風(fēng)捉影 遠(yuǎn)地鐵，距離現(xiàn)有魚(yú)珠站2.1-2.3公里，確實(shí)是遠(yuǎn)了些，不管是膜拜還是電瓶車(chē)，都不足以應(yīng)付這個(gè)交通，至于遠(yuǎn)期19號(hào)線茅崗站更加遙遙無(wú)期 結(jié)論是：不建議買(mǎi) 只考慮黃埔，建議多淘一淘萬(wàn)科東薈城和黃埔花園。 東薈城小學(xué)成績(jī)?nèi)S埔第一，得溢于近年來(lái)科學(xué)城一帶新廣二代的努力，后續(xù)這個(gè)優(yōu)勢(shì)估計(jì)會(huì)延續(xù)，畢竟業(yè)主家長(zhǎng)們都嘗到房?jī)r(jià)上漲的甜頭了。 先落戶(hù)再買(mǎi)房

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。

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