這是“武漢房姐”帶你賺錢(qián)的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬(wàn)，22次成功判斷各城市樓市波動(dòng)，關(guān)注武漢房姐，成為最會(huì)買(mǎi)房的人。以下為“武漢房姐”微信公眾號(hào)粉絲問(wèn)答精選提問(wèn)提問(wèn)：房姐您好！去年根據(jù)星球里的建議，結(jié)合自身能力，購(gòu)置了經(jīng)開(kāi)區(qū)三

這是“武漢房姐”帶你賺錢(qián)的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬(wàn)，22次成功判斷各城市樓市波動(dòng)，關(guān)注武漢房姐，成為最會(huì)買(mǎi)房的人。

以下為“武漢房姐”微信公眾號(hào)粉絲問(wèn)答精選提問(wèn)

提問(wèn)：房姐您好！去年根據(jù)星球里的建議，結(jié)合自身能力， 購(gòu)置了經(jīng)開(kāi)區(qū)三環(huán)內(nèi)地鐵盛觀尚城的超高層，100平小三房，約1.56萬(wàn)每平。有幾個(gè)問(wèn)題向您請(qǐng)教: 1、該盤(pán)地處三環(huán)內(nèi)經(jīng)開(kāi)區(qū)與漢陽(yáng)交界的“插花”地區(qū)，這個(gè)區(qū)位加上周邊的人口、城市界面等要素，該房長(zhǎng)持能否抵抗通脹？2、近幾年都沒(méi)有自住需求，擬出租。最近有很多民宿公司打電話，對(duì)這種模式不太了解，不知是否靠譜（住宅做民宿不知有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)公司是否有坑）。民宿、簡(jiǎn)裝出租等方式怎么選，您有什么建議？裝修可以控制在多少成本？可否推薦靠譜的民宿運(yùn)營(yíng)者或者裝修團(tuán)隊(duì) ？正收房，后續(xù)怎么最大程度利用，有些茫然，請(qǐng)賜教，非常感謝！

回答：你好，感謝付費(fèi)！

武漢各個(gè)板塊投資價(jià)值排序，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

四新的上漲邏輯是全武漢普漲，奈何這一輪光谷的上漲帶動(dòng)了白沙洲，還沒(méi)有傳導(dǎo)到四新就戛然而止。房?jī)r(jià)上漲的規(guī)律：一個(gè)區(qū)域板塊的上漲一定是收到上一個(gè)板塊（單價(jià)比這個(gè)板塊高）的拉升引起的，原因很簡(jiǎn)單的，因?yàn)楦舯诎鍓K的價(jià)格被買(mǎi)高了，所以這個(gè)區(qū)域板塊就顯得價(jià)格低了。

往后的日子里，大的區(qū)域板塊輪動(dòng)，以及區(qū)域內(nèi)得所謂樓盤(pán)的輪動(dòng)，這種規(guī)律越來(lái)越不明顯了 原因就是“大水”不會(huì)那么大，而且“大水”也不會(huì)那么勤，所以丟掉一切“大水漫灌”的情懷，老老實(shí)實(shí)的在選籌上下足硬功夫，你自然就會(huì)受益非淺，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益還是教訓(xùn) 選籌的核心變?yōu)榱耍汉脜^(qū)域、好產(chǎn)品，用接盤(pán)俠思維來(lái)通盤(pán)考慮，并結(jié)合區(qū)域板塊的增量?jī)冬F(xiàn)，用你的“天眼”來(lái)篩選。

地鐵盛觀尚城在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，是性?xún)r(jià)比相對(duì)較高的產(chǎn)品。你的入手價(jià)格不高，其實(shí)可以繼續(xù)持有，但是天花板不會(huì)太高，下一個(gè)比較好的賣(mài)點(diǎn)在隔壁的地王開(kāi)盤(pán)時(shí)，炒作掩護(hù)你出貨。

關(guān)于房子出租價(jià)格排序：民宿>床位>隔斷>高端出租>簡(jiǎn)裝>中介托管

裝修成本從500-4000元/平不等，但是收入和投入的時(shí)間成本 精力也是成正比的

選擇高端還是低端裝修，取決于地段和人群。核心板塊做高端租賃，成交結(jié)合部低單價(jià)房產(chǎn)＋群租房。如果時(shí)間相對(duì)充裕，建議可以自己做，從第一套開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，就會(huì)摸到門(mén)道，慢慢接客戶(hù)的單子，當(dāng)你運(yùn)營(yíng)的量足夠大的時(shí)候，可以控制房源，鏈家自如其實(shí)很大一個(gè)戰(zhàn)略意義就是控制房源

裝修思路大概跟你說(shuō)一下 買(mǎi)特定物品 淘寶 和 1688同時(shí)搜索。淘寶有一個(gè)欄目是家裝的，叫 極有家 在里面找也行。另外好好住 app 也可以關(guān)注一下，里面有很多案例。

提問(wèn)：房姐你好，我在漢陽(yáng)城云頂投資一套118戶(hù)型，但云頂?shù)能?chē)位從投資角度分析的話可以買(mǎi)嗎

回答：買(mǎi)房還是租房？絕大多數(shù)的中國(guó)人會(huì)選擇買(mǎi)房。 買(mǎi)車(chē)位還是租車(chē)位？相信很多人就會(huì)猶豫了。 到底買(mǎi)不買(mǎi)車(chē)位，很多人都在糾結(jié)。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果小區(qū)是剛需盤(pán)，車(chē)位比例在1:1以上，那車(chē)位買(mǎi)到最后一般都會(huì)剩余，而且最后剩下的還會(huì)降價(jià)處理，而高端住宅在1:1.3以下，需要盡快入手，買(mǎi)的遲了好位置基本就沒(méi)了，所以還是得盡早買(mǎi)。 如果想用作投資，最重要的一點(diǎn)就是看本小區(qū)以及周邊幾個(gè)項(xiàng)目的車(chē)位占比，因?yàn)檐?chē)位市場(chǎng)只存在于500之內(nèi)的小區(qū)內(nèi)部，買(mǎi)之前可以去周邊小區(qū)調(diào)查調(diào)查。 一般來(lái)說(shuō)是沒(méi)必要買(mǎi)，租車(chē)位就可以了

提問(wèn)：新人首問(wèn)，房姐你好: 我跟我老公目前在萬(wàn)科翡翠云臺(tái)買(mǎi)了一套小洋房;武漢院子買(mǎi)了一套聯(lián)排別墅，當(dāng)時(shí)買(mǎi)的343萬(wàn)。 1.您對(duì)這兩個(gè)樓盤(pán)的評(píng)價(jià)如何？ 2.現(xiàn)在覺(jué)得聯(lián)排別墅空間有點(diǎn)小，實(shí)用性不高，預(yù)計(jì)明年2月交房，想問(wèn)下是否容易出手？不滿(mǎn)5年交易需要繳納多少稅費(fèi)？ 3.武漢院子有大點(diǎn)的別墅戶(hù)型，有沒(méi)辦法可以直接置換？因?yàn)槲錆h院子不限購(gòu)，如果不能置換，考慮先囤一套大的再出手聯(lián)排別墅是否合適？ 4.目前我們武漢名額已滿(mǎn)，再考慮投資的話是否只能通過(guò)離婚的方式？ 盼復(fù)，謝謝。

回答：你好，這2個(gè)盤(pán)都屬于自住改善盤(pán)，自住不錯(cuò)，投資一般。萬(wàn)科翡翠云臺(tái)為了能隨大盤(pán)漲。 武漢院子這類(lèi)遠(yuǎn)郊別墅，實(shí)用價(jià)值的確不高。買(mǎi)入屬于賭博，賭那個(gè)特定遠(yuǎn)郊板塊得到走出獨(dú)立行情的特別快速發(fā)展，從而有一天遠(yuǎn)郊別墅所在板塊被納入市區(qū)，可以作為第一居所，于是價(jià)值大大提升。 但絕大多數(shù)遠(yuǎn)郊板塊的賭博都是沒(méi)有大概率確定把握的，在主力資產(chǎn)上我從來(lái)都不建議做沒(méi)有大確定性的配置。 如果不能跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商退掉，建議交房之后直接出手。 武漢破限購(gòu)除了離婚之外，還可以開(kāi)發(fā)老人票和親戚代持票。

提問(wèn)：房姐，現(xiàn)在凌晨一點(diǎn)半，剛和中介和買(mǎi)家溝通一輪，沒(méi)成交。大興黃村濱河西里的，97年52平，六層（非頂層），不滿(mǎn)五。精裝修，帶家電，209萬(wàn)的要價(jià)。對(duì)方出價(jià)206。有點(diǎn)沮喪，也忐忑，不知道現(xiàn)在出手合適嗎？因?yàn)槿ツ?月份217萬(wàn)沒(méi)賣(mài)，現(xiàn)在209萬(wàn)的價(jià)格讓我很難受。沒(méi)成交居然還有點(diǎn)松口氣的感覺(jué)。在這段時(shí)間感覺(jué)樓市緩上來(lái)點(diǎn)了，中介確說(shuō)南城大興的房?jī)r(jià)不會(huì)比現(xiàn)在更高了，是我判斷錯(cuò)了么？求指點(diǎn)！謝謝？

回答：你好，感謝付費(fèi)！ “中介說(shuō)南城大興的房?jī)r(jià)不會(huì)比現(xiàn)在更高了”——中介針對(duì)賣(mài)家慣用說(shuō)辭，真信了就上鉤了。 作為賣(mài)家，中介和買(mǎi)家會(huì)一直攻擊你的心理防線。 事實(shí)上，北京最近一直在發(fā)展南城。 現(xiàn)在北京沒(méi)有城鄉(xiāng)結(jié)合部洼地了。 北邊回龍觀天通苑孫河，東邊常營(yíng)通州，南邊亦莊大興，西邊到田村金頂街。 黃村已經(jīng)漫過(guò)大水，現(xiàn)在屬于不功不過(guò)的地段。 未來(lái)還會(huì)隨著大盤(pán)漲，只是投資有比黃村更好的板塊。 如果不是有確定收益的筍盤(pán)值得入手，其實(shí)可以等等北京熱度起來(lái)之后再出手。

提問(wèn)：星人首問(wèn)，子彈800，自主為主，建議哪個(gè)區(qū)域和樓盤(pán)？武昌濱江龍湖天奕198大戶(hù)型是否合適？

回答：你好，買(mǎi)房的所有風(fēng)險(xiǎn)中，有2個(gè)風(fēng)險(xiǎn)最致命：

1.買(mǎi)貴，就是買(mǎi)了特別貴的CEO盤(pán)，收割有錢(qián)人和一線城市下來(lái)的土豪，自己賣(mài)4萬(wàn)，旁邊二手房才賣(mài)2-3萬(wàn)，這個(gè)叫買(mǎi)貴。

2.買(mǎi)錯(cuò)，就是判斷錯(cuò)了城市重點(diǎn)的發(fā)展方向，畢竟開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)千千萬(wàn)，不少城市東南西北都是開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)，聽(tīng)信了開(kāi)發(fā)商片面的畫(huà)餅，或者沒(méi)有看清，沒(méi)有賭對(duì)整個(gè)區(qū)域、片區(qū)的發(fā)展，從而導(dǎo)致物業(yè)價(jià)值停滯不前。 買(mǎi)貴和買(mǎi)錯(cuò)都是我們要盡力避免的，直接決定著持有物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值未來(lái)的成敗。 一個(gè)新板塊，進(jìn)入幾家大開(kāi)發(fā)商，價(jià)格拉動(dòng)非常快。新盤(pán)的價(jià)格不具備參考性，二手房的成交價(jià)才代表區(qū)域真正的價(jià)值。 武昌濱江是我們非常認(rèn)可的板塊，所以不存在買(mǎi)錯(cuò)的問(wèn)題，但是目前的價(jià)格確實(shí)相對(duì)貴了，新盤(pán)3.8，隔壁的二手2-3萬(wàn)。站在投資角度，更傾向入手板塊內(nèi)的二手房。

自住不太建議入手武昌濱江，需要忍受武昌濱江未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)各方面配套不成熟，除非你的生活半徑在武昌，否則中北路是比武昌濱江更好的選擇。 當(dāng)然，如果單純考慮自住，子彈800，建議入手一套漢口濱江千萬(wàn)級(jí)別的江景大平層，作為收藏品，短期內(nèi)IP風(fēng)向不會(huì)改變，且自住舒適。

提問(wèn)：再買(mǎi)房已經(jīng)是第三套房，想在武漢或者成都入手，子彈50萬(wàn)，應(yīng)該選擇哪個(gè)城市？是該打新還是淘二手，因?yàn)闆](méi)有在當(dāng)?shù)毓S盤(pán)很難找。第三套房是停貸嗎？

回答：你好，武漢和成都，武漢能級(jí)更高一點(diǎn)。 畢竟，一個(gè)是中部樞紐城市，一個(gè)是西部樞紐城市。 九省通衢，何等的霸氣。 成都目前限購(gòu)比較嚴(yán)格，武漢各種政策更寬松一點(diǎn)。 打新和淘二手可以同時(shí)進(jìn)行。 全國(guó)范圍內(nèi)，第三套房都是不允許貸款的。 建議全款抵押，或者開(kāi)發(fā)老人票做接力貸買(mǎi)入。

提問(wèn)：你好房姐，想投資惠州房產(chǎn)臨深圳60公里之內(nèi)，有投資價(jià)值嗎

回答：你好，惠州房產(chǎn)沒(méi)有投資價(jià)值 一萬(wàn)多的惠州，很可能還要橫盤(pán)很久很久。 惠州，不是一塊未被發(fā)掘的洼地，反而因?yàn)槌Ｄ瓴幌拶?gòu)，早被開(kāi)發(fā)商和投資客聯(lián)合炒作過(guò)數(shù)輪。房?jī)r(jià)之所以低，并且極端扁平化，是因?yàn)閮蓚€(gè)原因。 惠州的房子太多太多，嚴(yán)重供大于求。 惠州樓盤(pán)有一個(gè)顯著特征，就是大盤(pán)、巨盤(pán)眾多。 從大灣區(qū)利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機(jī)會(huì)，我個(gè)人認(rèn)為東莞比中山惠州大，原因是產(chǎn)業(yè)； 從房產(chǎn)投資角度，要考慮就不止是這些了，為什么臨深我一直不建議買(mǎi)，原因就在于臨深的土地供應(yīng)量太大，一手房茫茫多根本賣(mài)不完，二手要賣(mài)出獲利基本打到骨折； 房子不是買(mǎi)便宜，而是買(mǎi)漲，未來(lái)深圳的核心區(qū)與臨深的價(jià)差會(huì)越來(lái)越大，不要被貧窮限制了想象力。 入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤(pán)的現(xiàn)狀。

提問(wèn)：睿智的房姐你好，加入圈子很幸運(yùn)。 家人現(xiàn)選擇自住學(xué)區(qū)房遇到分歧，請(qǐng)幫忙指點(diǎn)指點(diǎn)： 1、子彈300個(gè)，年入100個(gè)。買(mǎi)房主要考慮小孩明年上小學(xué)，現(xiàn)住招商公園，對(duì)口墨水湖小學(xué)一般，想換到江岸區(qū)學(xué)區(qū)更好的，因工作在漢口，看中萬(wàn)科御璽濱江，有現(xiàn)房12月交付，單價(jià)41800，總價(jià)915w。 2、現(xiàn)糾結(jié)于家人覺(jué)得二七濱江價(jià)格普遍偏高，傾向漢陽(yáng)江邊的江御或者遠(yuǎn)洋，上鐘家村小學(xué)、三初也不錯(cuò)。 3、本人在武昌生活三十年搬來(lái)漢陽(yáng)，雖然招商環(huán)境好，感覺(jué)適合養(yǎng)老不適合年輕人奮斗，有說(shuō)法寧買(mǎi)漢口不買(mǎi)武昌寧買(mǎi)武昌不買(mǎi)漢陽(yáng)，我不想一步落后步步落后。 4、武昌老房子快三十年，已掛中介在售。買(mǎi)萬(wàn)科房子需要還清招商貸款，父母jlh，武昌房子父親名字，那么過(guò)戶(hù)給父親，母親名額留著投資光谷東。

回答：你好，“寧買(mǎi)漢口不買(mǎi)武昌寧買(mǎi)武昌不買(mǎi)漢陽(yáng)”，這是武漢一直存在的買(mǎi)房地域鄙視鏈，投資角度我們可以參考土著的意見(jiàn)，但是不可作為選籌標(biāo)準(zhǔn)。 事實(shí)上武漢old money在漢口，new money在武昌。 板塊漲幅輪動(dòng)規(guī)律跟著產(chǎn)業(yè)輪動(dòng)，一個(gè)光谷讓土著們改變?nèi)^。 四新板塊發(fā)展相對(duì)較晚，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，所以天花板相對(duì)較低，不過(guò)環(huán)境不錯(cuò)，屬于四新標(biāo)桿盤(pán)，可以繼續(xù)持有。 工作在漢口，可以買(mǎi)漢口，高檔買(mǎi)天地 萬(wàn)科的頂豪，中檔買(mǎi)濱江苑，低檔買(mǎi)育才老破小。 考慮到流動(dòng)建議入手總價(jià)最好不要超過(guò)700萬(wàn)。也可以適當(dāng)分倉(cāng)到一線城市。 此外還可以考慮泛海國(guó)際和萬(wàn)科漢口傳奇等。

以上為“武漢房姐” 微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，武漢房姐手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。