收藏本文讓你購房無憂，全程明明白白，哪些該花又要花多少，閱讀本文深層次解析各項(xiàng)稅種和比例（作者在萊西市，不一定適用你們區(qū)域但絕對是一個標(biāo)準(zhǔn)參考值），喜歡的朋友點(diǎn)贊關(guān)注+收藏~本文主要講解存量二手房的交易流程，也有新房知識。存量二手房的買賣流

收藏本文讓你購房無憂，全程明明白白，哪些該花又要花多少，閱讀本文深層次解析各項(xiàng)稅種和比例（作者在萊西市，不一定適用你們區(qū)域但絕對是一個標(biāo)準(zhǔn)參考值），喜歡的朋友點(diǎn)贊關(guān)注+收藏~

本文主要講解存量二手房的交易流程，也有新房知識。

存量二手房的買賣流程是

購房流程要點(diǎn)：1簽約需要出售方攜帶房產(chǎn)證明、身份證明、已婚的雙方到場本人簽字，購買方需要攜帶身份證明，居間方需要通過青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站就房證真?zhèn)巫鲆粋€驗(yàn)真。 將本套房屋進(jìn)行視頻+照片的存檔以便后期核對房屋是否損壞，以上缺一不可。

購房流程要點(diǎn)：2按揭購買的二手房，在銀行放款之前，務(wù)必驗(yàn)真房屋是否有過變動損壞，物業(yè)及之前各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清（如往年暖氣費(fèi)用是否結(jié)清）有問題解決后再同意銀行放款。

購房流程要點(diǎn)：3 房產(chǎn)有戶口的，在遷出戶口后辦理過戶抵押后放款。否則后期容易有糾紛。

購房流程要點(diǎn)：4 購買方簽約時候帶著夫妻雙方或者有共同還款人的個人征信報告去，當(dāng)面落實(shí)此征信能否交易，合同備注，不能的幾日內(nèi)退回所交房款，有居間方的最好交房款暫存居間方。

購房流程要點(diǎn)：5 出售方有房貸但無能力償還解壓，需要購買方解壓的，購買方一定要慎重考慮，建議不要為出售方解壓！以防出現(xiàn)重大財產(chǎn)損失！建議不要為出售方解壓！以防出現(xiàn)重大財產(chǎn)損失！建議不要為出售方解壓！以防出現(xiàn)重大財產(chǎn)損失！現(xiàn)在起訴+財產(chǎn)保全就是幾個小時的事。（這里萬一買房墊付后出現(xiàn)問題，會損失好幾十萬）

購房流程要點(diǎn)：6 二手房交易的首付資金監(jiān)管，很有必要！以防購買方出現(xiàn)重大財產(chǎn)損失！

關(guān)于購房首付和貸款比例

以家庭為單位（未成年人也算家庭，18周歲成年不算）首次購房，首付3成，二次購房首付4成，三次購房全款。認(rèn)房又認(rèn)貸就算第一套購房還清貸款，再次購買也要首付40%.

也就是首套房可以貸70%，但是以評估價算。比如100平房子2樓評估50萬，能貸35萬。房子實(shí)際賣60萬，客戶需要25萬首付款。二套房可以貸60%

第三套房不能貸款，但可以全款買。

貸款條件：這個具體區(qū)市的銀行，甚至不同銀行間都有不同的要求。

非青島本市戶口，要有青島社保6個月以上。貸款需要客戶征信、工資的銀行卡流水

決定客戶貸款的主要條件：單身結(jié)婚，銀行流水，個人征信，本市戶口。

1還款能力---------人多比人少好，結(jié)婚的比單身的好，有共同還款能力（人）的比一個人的好。

收入證明------ 必須公章，雙倍月還款金額以上，

銀行流水-----1年以上或者6個月以上的銀行流水單，去銀行柜臺打印。

2.個人征信良好------去青島路人民銀行旁邊查，帶自己身份證，必須本人去需要拍照核對。

3.最好是本市戶口。有的銀行不做外市戶口的人。

4.建成年代----一般不超過20年--30年。

5.有社保最好。

6.根據(jù)房子面積，樓層做出評估值。

7.客戶是首次購房還是二次購房三次以上購房。按評估值首次可以貸70%，2次貸60%，3次不能貸款。

8.實(shí)際成交價--評估值的比例=真實(shí)首付，但銀行要求必須按照均評估值來打首付。

9.銀行需要客戶證明自己的首付款是真實(shí)有效的，所以有銀行監(jiān)管首付一定時間的規(guī)定。

10.公積金，年利率3.25。一般按照公積金的15倍計算。

住房維修基金：

無論一二手房都要交。

高層133元，如果高層1樓是電梯所通的最下層，按照51元收，如果電梯通-1層，按照133收。

多層51元。如果房改房之類已有維修基金的，需要維修基金過戶。

契稅：

無論一二手房都要交。

首套房90平以下1%，2套房90平以下1%.首套房90平以上1.5%，2套房90平以上2%. 3套房3%. 契稅不管房子買賣幾次都要交。

個稅：2%. 如果是出售方以家庭為單位滿5年且名下唯一住房，可以免。

個稅+契稅是按照國稅局系統(tǒng)評估價格交的。不按成交價。

二手房過戶的前提：房產(chǎn)證滿2年或以上。2018年4.19日之后房產(chǎn)登記的房子必須滿5年后才能買賣。現(xiàn)在即墨市應(yīng)該已經(jīng)放開這項(xiàng)規(guī)定，但是還要繳納一定 的增值稅（相當(dāng)于2013年之前的5.6%稅）

賣方唯一住房前提：買賣房子以家庭為單位，夫妻雙方名下（含未成年）僅有一套房產(chǎn)且房產(chǎn)證滿5年。

網(wǎng)簽的但沒辦出房產(chǎn)證的不算僅有一套房產(chǎn)。

如果有民房辦出房產(chǎn)證的，過戶當(dāng)天需要帶著民房的房產(chǎn)證來地稅局開證明。

如果房東還有一個月滿5唯一，而購房者不知道，就會多花不少錢，而如果買房滿5唯一，買房首次全款購房，稅錢可能只要幾千塊錢就可以！

土地性質(zhì)有劃撥地和出讓地。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房是劃撥地。劃撥地第一次出售要交土地出讓金轉(zhuǎn)為出讓地才能賣劃撥地出讓金。

經(jīng)濟(jì)適用房+房改房，只交一次土地出讓金。

安居工程：以安居小區(qū)為例、第一次買賣只交1個點(diǎn)的個稅。看房證就能看出來。

土地使用權(quán)：政府通過拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限包括開發(fā)區(qū)收益權(quán)處置權(quán)，土地使用權(quán)到期后，如土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用井批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用。

土地年限分為：房子居住用地70年，房子綜合用地和其他用地使用50年。（純居住只指小區(qū)單純有住宅，沒有商鋪；綜合、商住用地指住宅下面有商鋪）工業(yè)用地50年。教育科技文化衛(wèi)生體育用地50年。商業(yè)旅游娛樂用地40年。

之前我們的房產(chǎn)證有房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。房產(chǎn)證沒有使用年限，所有權(quán)永久。土地證是國有土地，只有使用權(quán)，到期如果符合政府規(guī)劃拆遷，可補(bǔ)請地價。拆遷就發(fā)財。關(guān)于土地使用年限到期怎么處理，李克強(qiáng)總理2016年在中央13臺專門講過，已要求有關(guān)部門做過回應(yīng)，可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件也不影響交易。

經(jīng)濟(jì)適用房：屬于社會保障性質(zhì)的商品住宅，購買者滿足當(dāng)?shù)匾?guī)定條件排號購買。出售也要符合一定程序。特點(diǎn)：劃撥地。

房改房：1984年國務(wù)院住房改革單位分配的專為市場經(jīng)濟(jì)的過渡期間的單位職工房子（相當(dāng)于國家對職工的補(bǔ)貼）特點(diǎn)：劃撥地，自房子出售后第一個繳納出讓金開始算年限。有的有房屋維修基金了。

共有房產(chǎn)：兩個或多個人共同所有的。可以不是夫妻關(guān)系，只是朋友關(guān)系或者兩個自然人。

房產(chǎn)證可以加名，前提必須是還清房子貸款。也可以減名即辦理：財產(chǎn)分割。

二手房：非開發(fā)商出售的，由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房屋。

宅基地：農(nóng)村本村戶口房子，有證，可過戶。沒有年限，父業(yè)子承，國家將會出新文件，空置多少年可以收回。

小產(chǎn)權(quán)：沒任何房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的，外來人也能買，通過一次性付款收據(jù)更名，有的開發(fā)商會與新購房客戶重簽買賣合同，村委認(rèn)證的方式交易。國家嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)發(fā)房屋買賣交易，強(qiáng)烈不建議購買小產(chǎn)權(quán)房，后期涉及拆遷等問題理不清，而且面臨拆遷等問題是99.99%的會出問題.

房產(chǎn)證如果是繼承變更（補(bǔ)辦土地證），登記日期以初始日期為準(zhǔn)。繼承財產(chǎn)的同時也繼承相應(yīng)的債務(wù)。

房產(chǎn)證如果是轉(zhuǎn)移登記（過戶），已新出日期為準(zhǔn)。

2018年4月19日開始，初始登記房證滿5年的才能依法交易。

公攤：高層比多層大。一般多層14-18%、高層18-28%、小高層16-20%

多層：7層以下。 有的有電梯。

小高層：11層以下。

開間：就是進(jìn)門后的寬度。 進(jìn)深：就是進(jìn)門后的長度。