網(wǎng)上一直有“買房”與“租房”討論，有人算過一筆賬，僅從居住的功能角度算，買房未必有租房劃算，以100萬的房產(chǎn)為例，按揭7成即70萬，其還貸30年，房貸利息就有72萬，比本金還高，每月還款4000元左右。而租同樣的房子，租金在1500元左右，

網(wǎng)上一直有“買房”與“租房”討論，有人算過一筆賬，僅從居住的功能角度算，買房未必有租房劃算，以100萬的房產(chǎn)為例，按揭7成即70萬，其還貸30年，房貸利息就有72萬，比本金還高，每月還款4000元左右。而租同樣的房子，租金在1500元左右，其壓力無疑要小很多，而且可以就近租房，可以節(jié)約不少通勤時間。但是，為什么絕大部分人還是要買房呢？

其實(shí)不難理解，撇除房產(chǎn)本身可能的保值增值因素外，我們很多買房確實(shí)有為子女的考慮，小的時候可以用來上學(xué)，以后自己老了還可以把房子傳遞給子女，作為子女安身立命的基礎(chǔ)。所以，中國的父母一直有“最為子女著想的父母”之稱。不過，像房產(chǎn)這樣的大宗財(cái)產(chǎn)，并不是想象的那樣簡單，比如多子女家庭，會面對多個人分配房產(chǎn)的情況，法定等分和實(shí)際贍養(yǎng)傾斜分配之間會存在較大差異，即便是獨(dú)生子女，逝者的配偶、父母等也都有繼承權(quán)。

實(shí)際上，這些房產(chǎn)繼承問題屢屢在身邊發(fā)生，并不是沒有解決之道，一個重要的原因就是我們老一輩人法律意識淡薄以及傳統(tǒng)思維影響。有父母明確表示，怎么做都會引起子女爭鬧，那還不如等他們走后再自行分配，如果過早的立遺囑，基本上就沒有回旋的余地，即使子女不孝順也沒有辦法。所以，相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，父母的房產(chǎn)還是以“身后繼承”為主。那么，這種繼承方式與生前繼承到底有多大差別？哪種繼承方式更上算？民法典等新規(guī)下，可以用“4字”概括，即“因人而異”，如何理解呢？最好早了解知道。

第一，以“生前繼承”的方式過戶給子女

我們知道的生前繼承包括兩種方式，一是贈與過戶，二是買賣過戶。

先來看看贈與過戶。根據(jù)財(cái)政部文件要求，對贈與直系親屬的房產(chǎn)免征個稅，自然也包括對子女免征，但贈與房產(chǎn)還需繳納其他稅，根據(jù)最新規(guī)定顯示，贈與房產(chǎn)需繳3種稅：1.印花稅（雙方各自承擔(dān)0.05%）；2.公證費(fèi)為評估值的1%；3.契稅為3%。以一套150萬的房產(chǎn)為例，可算出贈與總費(fèi)用為：150萬*（0.05+0.05+1+3）%=6.15萬。

需要注意的是，根據(jù)最新規(guī)定，“受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入為“偶然所得”，繳納20%稅率”。繼承下來的房子假如不符合“滿5年且唯一”條件，若再轉(zhuǎn)賣的話，需要“全額征收”個人所得稅，即（房屋現(xiàn)值-原值）*20%。由于贈與原值為零，所以如果是150萬房產(chǎn)的話，就需要繳納個稅：150萬*20%=30萬。

再來看看買賣過戶。這種過戶方式與我們?nèi)粘ＹI賣房屋的流程和稅費(fèi)都一樣，其稅費(fèi)差別主要就在于最近一次取得房產(chǎn)證是否滿2年和滿5年。其中，滿2年可以免征營業(yè)稅，滿5年且這套房產(chǎn)是唯一住房，還可以免1%的個稅，這就是我們常說的“滿五唯一”，還是以150萬房產(chǎn)為例：

假如房產(chǎn)證都滿5年且唯一，分別算出90平米以下、90-144平米之間、144平米以上3種情況的過戶稅費(fèi)（只算大項(xiàng)）：150萬*（契稅1%+個稅1%）=3萬、150萬*（契稅1.5%+個稅1%）=3.75萬、150萬*（契稅3%+個稅1%）=6萬。但若這套房產(chǎn)不是賣方唯一房產(chǎn)，即便滿5年還都得加上1%的個稅，3種面積段依次繳納的稅費(fèi)分別為：4.5萬、5.25萬、7.5萬。

由此可以看出，144平米以下，且屬于“滿五唯一”房產(chǎn)，買賣過戶要比贈與過戶劃算，而144平米以上的非普通住宅則比買賣過戶劃算。但如果不是“滿五唯一”房產(chǎn)，買賣均比贈與過戶劃算。所以，這兩種方式誰更劃算，還是要根據(jù)自身情況對號入座，而不是網(wǎng)上所說的一定是某種方式更好。

第二，以“身后繼承”的方式過戶給子女

民法典問世，繼承法隨即廢止。從2021年開始，關(guān)于房產(chǎn)的身后繼承則由民法典來加以約束和規(guī)范。身后繼承，同樣也分兩種，一種是無遺囑的法定繼承，另一種是有遺囑的繼承。

關(guān)于無遺囑的法定繼承

民法典相比繼承法的代位繼承人，增加了直系晚輩血親代位繼承，如甥、侄。在實(shí)際繼承時，如果沒有第一順位繼承人：配偶、子女、父母，那么第二順位繼承人中的兄弟姐妹也不在世的話，其應(yīng)該繼承的份額由兄弟姐妹的子女來繼承。

例如，沒有妻兒的老張，排行老二，上有大哥，下有妹妹，走后留下了一套房產(chǎn)，按原繼承法應(yīng)由老大、妹妹繼承，但大哥早在幾年前去世了，這套房產(chǎn)就只能由妹妹繼承。而新規(guī)下就出現(xiàn)了變化，原本大哥不能繼承的那份，可由大哥的兒子來繼承，如此，老張的房產(chǎn)繼承人就變成了妹妹和大哥的兒子。

而遺囑繼承就更人性化了

新規(guī)刪除了“公證遺囑優(yōu)先”的規(guī)定，按最后立遺囑時間為準(zhǔn)，立遺囑的方式也多樣，打印、錄像等等均可，如果是打印遺囑，只要求兩人及以上的見證人簽字和注明時間便可。可以看出，新規(guī)下立遺囑沒有那么多條條框框，便于老人根據(jù)自己實(shí)際更改遺囑，完全沒必要擔(dān)心立早了子女不孝順。比如說，老人發(fā)現(xiàn)某個子女不盡孝道，可以重新立一個份遺囑，剝脫或減少這個子女的分配份額。

關(guān)于身后繼承的稅費(fèi)

辦理過身后繼承手續(xù)的人應(yīng)該知道，無論是作為遺囑繼承，還是無遺囑繼承房產(chǎn)，流程相對簡單，只需繳納少許的登記費(fèi)和公證費(fèi)，數(shù)額一般就在幾百元到幾千元之間。但身后繼承也有一個問題，由于我們國家還沒有開征遺產(chǎn)稅，繼承下來的房產(chǎn)若再轉(zhuǎn)賣，需按照（現(xiàn)價-原購置成本）*20%，假如差值為150萬的房產(chǎn)，仍需繳30萬的個稅，且其他稅費(fèi)按照市場買賣交易正常繳納。

生前和身后繼承方式總結(jié)對比

按照以上過戶方式對比可知，在大多數(shù)情況下，生前買賣過戶更簡單也更劃算。但哪種方式更劃算，沒有絕對的答案，需要因人而異，還需要根據(jù)房產(chǎn)的面積、是否為滿五唯一房產(chǎn)等因素來確定。

對此，你了解嗎？

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