科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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很多人對美國買房的成本有很多擔(dān)心，聽說美國的房子不貴，但是房產(chǎn)稅很高，房子買得起養(yǎng)不起，這是真的嗎？今天一起來看看到底要花多少錢。美國買房成本主要分為兩個部分：購房交易成本房產(chǎn)持有成本A：購房交易成本購房交易成本很簡單，就是房產(chǎn)的價格，以及
很多人對美國買房的成本有很多擔(dān)心，聽說美國的房子不貴，但是房產(chǎn)稅很高，房子買得起養(yǎng)不起，這是真的嗎？今天一起來看看到底要花多少錢。
美國買房成本主要分為兩個部分：
A：購房交易成本
購房交易成本很簡單，就是房產(chǎn)的價格，以及在交易過程當(dāng)中耗費的成本，例如產(chǎn)權(quán)保險、產(chǎn)權(quán)登記費和首期房產(chǎn)稅，某些州需要支付律師費，總計約房產(chǎn)總價的1%-2.25%。
B：房產(chǎn)持有成本
房產(chǎn)持有成本指的是在持有期間需要耗費的成本，一般分為4個部分：房產(chǎn)稅、房產(chǎn)保險、HOA、房屋維護維修費用。（此文篇幅較長，建議先收藏。）
注：
1.本文主要探討買到房子后，房主每月/每年所需支付的費用，因此買房交易階段的保險、產(chǎn)權(quán)登記等一次性的支出并不在本文探討范圍。
2.本文并無針對貸款買房的情況作探討，貸款買房者可自行添加自己每月需支付的貸款支出。
一、房產(chǎn)稅Property Tax
1、房產(chǎn)稅如何計算？
房產(chǎn)稅是養(yǎng)房最大開銷，只要擁有房子就要繳交房產(chǎn)稅。
美國各州各地區(qū)的房產(chǎn)稅都不同，是由各州及地方縣議會根據(jù)本地財政需要各自制定，政府會對每個房子做評估價，然后根據(jù)評估價計算稅額。房產(chǎn)稅主要用于地區(qū)的教育、治安、綠化、醫(yī)療等范疇。美國房產(chǎn)稅基本上是房價的1%~3%不等。房產(chǎn)稅的計算公式如下：
房產(chǎn)稅金額=房屋估值*總稅率
有的人說，房產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅率應(yīng)與收入掛鉤，其實是不正確的，交多少房產(chǎn)稅只與房價和稅率有關(guān)，和收入無關(guān)。決定房屋估值的結(jié)果則相對比較復(fù)雜，主要是取決于周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評估師給出市場公平價。所以，在稅率不變的情況下，房屋預(yù)估的房產(chǎn)值越高，則需要征收的房產(chǎn)稅也越多。
美國房產(chǎn)稅的稅率變動頻繁，對此政府有明確計算方法：用除房產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預(yù)算總額的差額，來除以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場價值來制定房產(chǎn)稅的稅率。
房產(chǎn)稅稅率＝預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計稅價值總額
2、如何繳納房產(chǎn)稅？
在美國交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網(wǎng)上支付。加州房地產(chǎn)稅分兩次繳納，第一次是當(dāng)年的11月1日；第二次是次年的2月1日。
3、不交房產(chǎn)稅的處罰
（1）對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時間越長罰金越高。當(dāng)所欠稅款和罰息罰金達到一定程度后，地方政府可以對拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣。很多法拍房就這么來的。
（2） 由于政府房產(chǎn)稅擁有最先申訴抵押權(quán)，因此，如果房產(chǎn)主對多方機構(gòu)有違約，那么地方政府有最優(yōu)權(quán)力在房產(chǎn)拍賣所得款項中得到資金用于抵稅。以加州為例，如果超過期限，房主會被征收應(yīng)付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房產(chǎn)被地方政府沒收拍賣。
4、房產(chǎn)稅免征對象
美國地方政府規(guī)定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產(chǎn)價值來實現(xiàn)的。另外還有一種減免美國房產(chǎn)稅的方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償。加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產(chǎn)稅。這對我們?nèi)A裔新移民具有現(xiàn)實意義。
另外還有退伍軍人免稅額。美國目前有30個州，對退伍軍人自用住宅財產(chǎn)評價提供某一固定金額免稅額。
5、房產(chǎn)附加稅Mello Roos Tax
在加州，除了房產(chǎn)稅，部分新開發(fā)地區(qū)還須繳交房產(chǎn)附加稅Mello Roos Tax，一般來說須繳交20-40年不等。稅率通常為房產(chǎn)價值的1%左右，主要用來建造新社區(qū)中的學(xué)校、公園、消防站、馬路等公共建設(shè)。
不是所有社區(qū)都有房產(chǎn)附加稅，通常是新開發(fā)的社區(qū)才有，費用高低視社區(qū)建造年份而不同，通常在$25-300/每月。
二、房屋保險Homeowner Insurance
在美國購買房產(chǎn)都須購買房屋保險（Homeowner Insurance），主要針對所投保的房屋主體、房屋內(nèi)的物品、房屋外的部分相關(guān)物品、房屋內(nèi)的人、房屋外的人等可能發(fā)生的不同意外情況進行不同程度理賠的一種保險。
目前而言，根據(jù)Quadrant Information 提供的根據(jù)142家保險公司2021年費率的分析，購買保額為$250,000的房屋保險時，保費平均每年$1,312美元，即每月約 $109 美元。
一般Single Family House（獨立家庭房屋）的房屋保險都會包含六個方面的基礎(chǔ)理賠項目，具體到不同保險險種時，會針對六類范圍中選擇一種或幾種進行組合，包括：
除了上述基本的房屋保險外，針對不同地區(qū)的自然環(huán)境特性，會提供額外的保險種類。如火險、水災(zāi)險、地震險、洪水險等。
另外需要強調(diào)的是：Deductible（免賠額度）就是在保險理賠之前需要先自付的金額，房屋保險里關(guān)于Dwelling、other structure、personal property的理賠部分通常都會設(shè)有免賠額度。房屋保險的免賠額度可以按固定金額、或者保額的百分比形式來計算，每次申請理賠都會扣去免賠額。
大多數(shù)房屋保險的免賠額度在$500~$1500之間，但有些時候保險可能會額外指定特殊情況下造成的損失的免賠額度，比如風(fēng)暴等惡劣天氣情況。比如如果一個保額為30萬的房子因為“named-storm（命名風(fēng)暴）”、洪水等損毀，而特殊事件免賠額度是5%，那就相當(dāng)于要自付$15000，所以一定要了解清楚保險的所有詳細情況。
是否必須購買房屋保險？
房屋保險的購買分為硬性規(guī)定和自愿購買兩種。
A. 對于房屋保險的硬性規(guī)定
在使用貸款的方式購買房產(chǎn)時，貸方會需要客戶提供已為房屋購買房屋保險的有效保單來進行后續(xù)的貸款手續(xù)，所以如果需要通過貸款來購買房屋，則必須購買房屋保險。
B. 何時可以自愿選擇購買房屋保險
貸款還清后，房屋保險就屬于自愿購買的范圍了，但通常情況下建議購買房屋保險，因為房產(chǎn)，無論是購買還是租住，都幾乎是個人資產(chǎn)中比重最大的一部分，一旦發(fā)生損毀，遭受的損失是巨大的，所以建議非常建議為自己入住的房屋購買合適的保險來加以保障。
三、社區(qū)管理費HOA
HOA，Homeowners Association的縮寫，譯為屋主協(xié)會，基本類似于中國的“物業(yè)管理”，它的費用叫作HOA fees，用于社區(qū)公共區(qū)域的管理，類似于中國的“物業(yè)費”。
不是所有房產(chǎn)都需要支付 HOA，通常美國的公寓 Condo、統(tǒng)一開發(fā)的聯(lián)排別墅Town House和一些獨棟別墅Single Family House，需要支出這部分費用。
HOA的費用主要是以房產(chǎn)區(qū)域、服務(wù)、設(shè)施、和居住坪數(shù)大小而不同，具體從十幾塊到幾百塊不等，多寡差異較大。通常的規(guī)律是這樣：房產(chǎn)面積越大，費用越高；房產(chǎn)設(shè)施越高端，費用越高。
四、房屋維修費用
房產(chǎn)居住期間產(chǎn)生的費用，如每月的水電瓦斯費、網(wǎng)路費、垃圾處理費、防盜監(jiān)視器、安保費等。
除了這些日常開支以外，還有如下費用：
房屋維護費用：如果不是買新房，可能會有一些房屋維護費/維修費會發(fā)生，如老舊設(shè)備或裝潢要維修、美化、翻新等；
庭院維護費用：約$20-100/次，視庭院大小而定。千萬不要不把庭院草地當(dāng)回事，若不整理庭院，很可能就會收到HOA或政府的限期整改通知；
游泳池維護費用：每月清潔費約$50-100，藥水每月約$15，再加上水電費、每年兩次換水大清理，平均每月泳池維護費約$200-300。
希望本文對你有所幫助。
李同東