21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏、唐韶葵、吳抒穎 北京、上海、深圳報(bào)道 上個(gè)周末，謝林鋒非常繁忙。作為一名深圳的房地產(chǎn)中介又是自媒體從業(yè)人員，樓市新政推出后，他很快就開起了直播，解答客戶的問題。他發(fā)現(xiàn)，直播間里涌入了許多潛在購(gòu)房者，一改往日的冷清氛圍，變得十分熱鬧。

周末，他在一個(gè)樓盤上隨機(jī)打開了直播，人數(shù)也迅速上升，“問題根本就回答不過來”。

5月17日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布文件，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策。對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。央行還表示，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

按照新政，個(gè)人購(gòu)房的最低首付比例和貸款利率均將降至歷史最低水平。

對(duì)于“久旱逢甘霖”的樓市來說，政策將帶來哪些變化？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政后的首個(gè)周末（5月18日、19日），四城樓市的咨詢量、帶看量均有所活躍，北京不少新房項(xiàng)目反映，咨詢量增加了50%。這既源于需求端預(yù)期的改善，也是銷售人員積極營(yíng)銷的結(jié)果。

但由于落地細(xì)則尚未出臺(tái)，市場(chǎng)的觀望情緒仍然存在，成交量也沒有明顯提升。經(jīng)歷了本輪市場(chǎng)調(diào)整的洗禮，購(gòu)房者心態(tài)穩(wěn)定，并不急于快速出手。

不過，一些變化正在潛移默化地發(fā)生。近期，在二手房市場(chǎng)，堅(jiān)持報(bào)價(jià)的業(yè)主開始增多，說明賣方的信心有所增強(qiáng)，市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)博弈情緒。而隨著“靴子”落地，對(duì)價(jià)格的堅(jiān)持能否持續(xù)，還需進(jìn)一步觀察。

營(yíng)銷人的忙碌周末

作為一向?qū)φ呙舾械某鞘校苣﹥商欤钲跇鞘械摹盁狒[”的確為近年來少見。許多售樓處人流量“暴漲”的新聞刷爆社交媒體，深圳樓市好像又“火”了。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者現(xiàn)場(chǎng)以及多方調(diào)研，深圳售樓處在新政之后的確人氣有所回升，而且數(shù)據(jù)也能夠提供支持。據(jù)一家混合所有制房企以及一家民營(yíng)房企為21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供的數(shù)據(jù)，周末兩天，深圳全市項(xiàng)目整體的來訪量大約有30%-40%的提升，主要原因除了有降首付外，還疊加深圳近期社保“3改1”等。

與深圳類似，新政后的首個(gè)周末，廣州多數(shù)售樓處的來訪量也有明顯活躍。“我們項(xiàng)目來訪量大約翻倍了，銷售同事通過降首付邀約了不少客戶來看房。”一位黃埔區(qū)大盤的銷售負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

北京、上海的熱度同樣有所增長(zhǎng)。北京大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、順義區(qū)的多個(gè)在售項(xiàng)目反映，周末接待的看房人數(shù)比平時(shí)多出約50%，“有的客戶沒有預(yù)約就直接來了”。

樓市熱度升溫，既源于需求端預(yù)期的改善，也是銷售人員積極營(yíng)銷的結(jié)果。據(jù)悉，雖然尚未落地細(xì)則，但上海外環(huán)外的部分樓盤銷售已經(jīng)直接對(duì)客戶說，首套房可以做到15%的首付比例。

還有銷售人員以“窗口期”的名義向購(gòu)房者推銷。“一旦還有其他政策推出來，比如放開限購(gòu)，我怕你搶不到房。”在上海外環(huán)某項(xiàng)目，一名銷售人員如此向客戶表示。

同策研究院研究總監(jiān)張紅衛(wèi)分析認(rèn)為，新政后，上海的項(xiàng)目來訪人群主要有兩類：第一是具有上海“房票”的購(gòu)房者，這部分主要是改善需求，在二套房首付比例大幅下調(diào)、公積金貸款下調(diào)及商業(yè)貸款利率不設(shè)下限的政策背景下，改善預(yù)期增強(qiáng)；第二類是在上海缺乏房票的購(gòu)房群體，對(duì)于取消限購(gòu)有期待。

當(dāng)前，一線城市的購(gòu)房門檻仍然較高，政策也更易產(chǎn)生影響。相比之下，二線城市的反應(yīng)要平淡一些。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從兩家杭州房企獲得的情況，新政出臺(tái)后，杭州多數(shù)項(xiàng)目來訪量有明顯提升，但也出現(xiàn)了冷熱分化加劇的情況，主城區(qū)對(duì)新政的反應(yīng)效果更快。“地理位置和配套優(yōu)質(zhì)、剛需客戶較多的板塊，降首付政策能有一定刺激作用，沒有這些因素加持的板塊，政策的效果較弱。”一位杭州房企的人士說。

成都的情況類似。從數(shù)據(jù)面看，周末兩天，成都來訪量、成交量都有小幅的上漲，漲幅大約在10%以內(nèi)，但多數(shù)項(xiàng)目反饋的結(jié)果來看，多數(shù)感受相對(duì)較弱。

等待“靴子”落地

雖然很多項(xiàng)目看房者眾多，但到成交環(huán)節(jié)，購(gòu)房者仍然冷靜。上周末，在記者調(diào)研的城市中，大部分項(xiàng)目并未錄得成交量明顯增長(zhǎng)，僅有局部升溫。

以深圳為例，鴻榮源旗下一樓盤發(fā)布的銷售海報(bào)顯示，5月18日，鴻榮源·胤璇開盤賣出126套住宅，僅余三套房源未售，收金約14.9億元。但這一項(xiàng)目能夠錄得如此的銷售成績(jī)，是因?yàn)槠渑c周邊二手房項(xiàng)目存在“倒掛”。

公開信息顯示，該項(xiàng)目的備案均價(jià)8.55萬元/平方米，最低單價(jià)7.1萬元/平方米。對(duì)比周邊二手樓盤，掛牌價(jià)多數(shù)在10萬元/平方米以上。

撇除這樣的“個(gè)案”，深圳大多數(shù)樓盤銷售情況相對(duì)平淡。其余賣得好的項(xiàng)目，新政的催化只是因素之一，關(guān)鍵的變量還是在于“降價(jià)了”。

一家深圳房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們周末有一兩個(gè)盤賣得還不錯(cuò)，一是因?yàn)榇黉N，一是我們提高了中介的傭金，大家都在給我們帶客。賣出去的房源中，也有不少客戶已經(jīng)按照15%的首付來做了。除了這些高返傭的項(xiàng)目，其他成交情況基本上和前面一個(gè)月是持平的。”

從多家標(biāo)桿房企反饋的信息，目前廣州市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目并未明顯感知到新政的“利好”推動(dòng)，即便客戶到訪量有提升，但是觀望情緒仍然嚴(yán)重。“很多客戶的意向還是比較弱，我們這邊成交沒有明顯變化。”一位廣州頭部房企的人士表示。

另一位全國(guó)性房企廣州公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們的項(xiàng)目來訪量有明顯提升，但是成交上基本持平。有些項(xiàng)目看起來數(shù)據(jù)翻倍，但基數(shù)實(shí)在是太低不太有參考性。到訪有三四百組，但周末實(shí)際成交就是10套左右，之前周末可能5、6套吧。”

在北京市場(chǎng)，受訪的項(xiàng)目普遍反映，周末的交易量并未出現(xiàn)明顯變化。這主要是因?yàn)楸本┑膶?shí)施細(xì)則并未出臺(tái)，購(gòu)房者還在等靴子最終落地。

事實(shí)上，上周末，北京的不少項(xiàng)目已經(jīng)向購(gòu)房者承諾，如果政策落地不及預(yù)期，可以返還定金。但客戶并不怎么買單。

根據(jù)多家房企的反饋，上周末，杭州、成都樓市的成交量也未發(fā)生明顯變化。一位成都市場(chǎng)觀察人士也表示，目前由于大多數(shù)項(xiàng)目還沒有落地首付政策，配套的商貸利率下調(diào)也還未落地，所以市場(chǎng)觀望情緒仍然較濃。

微妙的價(jià)格博弈

除了等待靴子落地外，經(jīng)歷過近些年市場(chǎng)調(diào)整的洗禮，如今的購(gòu)房者也更加沉得住氣。北京某大型房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，以往購(gòu)房者的決策周期很短，市場(chǎng)火爆時(shí)，部分購(gòu)房者一夜之間就會(huì)決定買房。但最近兩年，決策周期明顯拉長(zhǎng)，“很多客戶不著急買，一是怕房?jī)r(jià)繼續(xù)降，二是看開發(fā)商還有沒有優(yōu)惠。”

“買方市場(chǎng)來了。”他說。

不過，近期的政策調(diào)整，開始給賣方注入信心。這種情況已在二手房市場(chǎng)有所體現(xiàn)。

今年以來，北京連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策。鏈家地產(chǎn)北京惠新西街某門店經(jīng)紀(jì)人表示，最近兩個(gè)月，業(yè)主對(duì)價(jià)格更加堅(jiān)持，房源的溢價(jià)空間開始變小。“如果不是特別著急出手的客戶，都不怎么降價(jià)了。”

他表示，這也反過來抑制了成交。因此，在其所在的片區(qū)，上個(gè)周末的帶看有小幅增加，但交易情況并未出現(xiàn)明顯變化。

這反映出市場(chǎng)的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)，即面對(duì)政策利好，一部分賣方會(huì)選擇博弈。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這兩年，北京二手房?jī)r(jià)格降幅較為明顯，一些小區(qū)的價(jià)格較2021年跌幅達(dá)到三成。隨著政策利好的不斷推出，不排除業(yè)主停止降價(jià)，甚至調(diào)高報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。

但在新房市場(chǎng)，類似的情況尚未發(fā)生。據(jù)悉，去年9月30日北京推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，部分項(xiàng)目一度取消價(jià)格折扣。但從上個(gè)周末的情況來看，此輪政策出臺(tái)后，還沒有項(xiàng)目收回折扣，或調(diào)漲價(jià)格。

前述房企人士表示，當(dāng)前的形勢(shì)下，開發(fā)商不太敢漲價(jià)。因?yàn)橐坏┱呗涞氐募?xì)則不及預(yù)期，需求釋放不足，企業(yè)就會(huì)錯(cuò)過出貨的機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，以價(jià)換量仍是當(dāng)前市場(chǎng)的主流。多數(shù)受訪者指出，新政出臺(tái)后，買賣雙方的信心都有所增強(qiáng)，但在當(dāng)前的供需關(guān)系下，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的支撐力不足。且在細(xì)則落地之前，市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一段觀望期，此時(shí)漲價(jià)，也有可能是試探市場(chǎng)的反應(yīng)。

張大偉指出，短期看，具體執(zhí)行的細(xì)則會(huì)影響市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)能否從筑底狀態(tài)中走出，取決于購(gòu)房杠桿的最終設(shè)定，以及銀行的讓利力度。但總體而言，2024年樓市的需求、購(gòu)房者的收入和信心都還需要一定時(shí)間恢復(fù)。

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