眾所周知，靜安是一個(gè)不用大講特講的區(qū)域——很容易講出一堆正確的廢話。翻一下之前媒體關(guān)于靜安區(qū)的解讀，要么是人文底蘊(yùn)深厚，要么是城市資源發(fā)達(dá)——用你說(shuō)？所以環(huán)二打算以一個(gè)很小的點(diǎn)切入，單講一下靜安區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，管中窺豹。01上海各區(qū)的特點(diǎn)都

眾所周知，靜安是一個(gè)不用大講特講的區(qū)域——很容易講出一堆正確的廢話。

翻一下之前媒體關(guān)于靜安區(qū)的解讀，要么是人文底蘊(yùn)深厚，要么是城市資源發(fā)達(dá)——用你說(shuō)？

所以環(huán)二打算以一個(gè)很小的點(diǎn)切入，單講一下靜安區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，管中窺豹。

01

上海各區(qū)的特點(diǎn)都有濃厚的歷史因素。

上海最先開(kāi)辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黃浦、靜安。

英美人天生是做生意的料，不遠(yuǎn)萬(wàn)里跑到中國(guó)來(lái)也是為了碎銀幾兩，這片區(qū)域自然就以商務(wù)、商業(yè)為主。

后來(lái)法租界不斷向西南部擴(kuò)展，這個(gè)熱愛(ài)生活的民族，在這里建設(shè)了大量高品質(zhì)洋房、里弄。

2035規(guī)劃中，北徐匯、東長(zhǎng)寧、北盧灣區(qū)依舊以居住功能（黃色）為主，而老黃浦、靜安依舊是大片的商辦用地（紅色）。

黃浦靜安也有一定區(qū)別：黃浦一大片，靜安一條線。

靜安這條線指的是南京西路，在人民廣場(chǎng)一直延伸到靜安寺，是浦西規(guī)模最大、定位最高的商業(yè)區(qū)。

2021年，南京西路稅收億元樓多達(dá)26棟，恒隆廣場(chǎng)更是突破百億，創(chuàng)造了上海新紀(jì)錄。

這條黃金干線主要涉及南京西路街道、靜安寺街道，這兩個(gè)片區(qū)住宅市場(chǎng)規(guī)模很小。

沒(méi)辦法，這里是全市的資源中心，重點(diǎn)培育了輻射全市的商務(wù)、商業(yè)功能，以及部分醫(yī)療資源。

靜安本區(qū)的科教文衛(wèi)中心，是北側(cè)的曹家渡街道和江寧路街道。

老靜安一梯隊(duì)學(xué)區(qū)：靜教院、一師附小、靜安一中心，全部位于這兩個(gè)板塊。

這兩個(gè)片區(qū)是傳統(tǒng)的居住中心，大部分標(biāo)桿小區(qū)也坐落于此。

看到這里大家應(yīng)該有一個(gè)模糊印象：靜安好像沒(méi)什么豪宅。

其實(shí)靜安曾經(jīng)朝這個(gè)方向努力過(guò)，主要戰(zhàn)場(chǎng)就是石門(mén)二路街道的幾幅空地。

石門(mén)二路這里建設(shè)了國(guó)際麗都城、遠(yuǎn)中風(fēng)華園等標(biāo)桿小區(qū)，后者是靜安準(zhǔn)豪宅代表。

其實(shí)更著名的是東八塊，這片大衣料子原來(lái)在上海首富手中，計(jì)劃打造“超過(guò)古北的豪宅區(qū)”。

后來(lái)首富落馬，這片區(qū)域被政府收回，現(xiàn)在部分成為自然博物館、部分做商辦用途。

世紀(jì)初靜安的豪宅夢(mèng)破碎了一半。

2005年后，上海進(jìn)入真正的豪宅時(shí)代，老靜安已經(jīng)沒(méi)有大幅空地開(kāi)發(fā)，只拿出了九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)等作品，體量與隔壁的黃浦不可比擬。

2015年后，靜安合并閘北，才迎來(lái)了新的房地產(chǎn)時(shí)代。

02

兩區(qū)合并之前，閘北絕對(duì)的中心是不夜城，即天目西路街道。

這里上世紀(jì)80年代就在開(kāi)發(fā)，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成時(shí)也不負(fù)眾望，十幾棟商辦大樓壯觀亮麗，三個(gè)標(biāo)桿商場(chǎng)人流如織。

來(lái)自十多個(gè)國(guó)家的跨國(guó)企業(yè)以及大量外省市駐滬機(jī)構(gòu)在這里落足，形成北上海名副其實(shí)的商務(wù)中心。

與靜安合并之后，不夜城的地位變得尷尬起來(lái)：城市功能與南京西路高度重合。

在老靜安的虹吸之下，不夜城每況愈下，直到2020年代表性商業(yè)太平洋百貨倒閉。

兩區(qū)合并真正受益的是兩個(gè)板塊：大寧與蘇河灣。

大寧背后市北高新，這個(gè)園區(qū)打造的是全球化的科創(chuàng)中心，與老靜安形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

2015年后，靜安出錢(qián)、閘北出地，市北的發(fā)展走上了快車(chē)道。與市北一街之隔的是大寧居住區(qū)，自然受益匪淺。

其實(shí)在合并之前，大寧已經(jīng)是閘北樓市新貴。

世紀(jì)初的閘北大致是一個(gè)三明治模型：只有中間的工廠區(qū)易于動(dòng)遷。

所以在這里修建了北上海最大的濕地公園，試圖打造閘北新的宜居片區(qū)。

十幾年的發(fā)展，大寧各方面資源幾乎都達(dá)到頂級(jí)。

教育有閘北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大寧國(guó)際小學(xué)、風(fēng)華中學(xué)；

醫(yī)療有第十人民醫(yī)院；

商業(yè)有大寧音樂(lè)廣場(chǎng)、久光。

兩區(qū)合并后，大寧環(huán)境優(yōu)質(zhì)、房齡新、社區(qū)品質(zhì)高的優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)，吸收了不少市區(qū)改善客群。

不過(guò)大寧已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)尾聲，靜安又將目光投向了蘇州河兩岸。

相比于黃浦江，蘇州河更像是上海的母親河，然而長(zhǎng)期沒(méi)有得到有效開(kāi)發(fā)。

蘇州河最好的景觀段位于普陀長(zhǎng)壽路一帶，這里河灣眾多，又地處內(nèi)環(huán)。

不過(guò)由于開(kāi)發(fā)過(guò)早，做了一堆住宅小區(qū)草草了事。

閘北并入靜安后，蘇州河迎來(lái)新的開(kāi)發(fā)階段。

蘇河灣定位中央活動(dòng)區(qū)，既承接市區(qū)外溢商務(wù)需求，又承擔(dān)了頂級(jí)居住區(qū)的功能。

這里的華僑城蘇河灣，一直是靜安區(qū)房?jī)r(jià)天花板（花園洋房除外）。

更重要的是，蘇州河的開(kāi)發(fā)重構(gòu)了不夜城商圈。不夜城原來(lái)的中心是上海站，北廣場(chǎng)南廣場(chǎng)同期開(kāi)發(fā)。

現(xiàn)在的不夜城商圈，中心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到蘇州河，北廣場(chǎng)沒(méi)落之路不可避免。

或者說(shuō)不夜城時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，這里已經(jīng)納入蘇河灣片區(qū)。

近幾年蘇河灣持續(xù)開(kāi)發(fā)，北站街道近乎全部舊改，成為靜安區(qū)又一新貴。

鐵路北側(cè)的寶山路街道也在進(jìn)行舊改。萬(wàn)科一直在這里深耕，后來(lái)收購(gòu)了中興路壹號(hào)50%股權(quán)，聯(lián)合打造標(biāo)桿項(xiàng)目。

不過(guò)區(qū)域開(kāi)發(fā)力度明顯不如北站街道，大量老舊小區(qū)無(wú)法拆遷。

靜安對(duì)閘北的帶動(dòng)作用是全方位的，即使沒(méi)有太多自然稟賦的共和新路街道也進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)，談家橋區(qū)域舊改已經(jīng)在有效推動(dòng)。

再向北的彭浦鎮(zhèn)、彭浦新村街道，目前還沒(méi)動(dòng)靜。閘北需要優(yōu)化的地方太多，再有錢(qián)也需要一步一步來(lái)。

03

如上所述，兩區(qū)合并后各個(gè)片區(qū)迅速找到了自己新的定位。

蘇州河北岸的發(fā)展目標(biāo)是與老靜安融為一體，共同構(gòu)成新的市級(jí)公共活動(dòng)中心。

靜安區(qū)的商業(yè)中心由一條線變?yōu)閮蓷l線，夾在其中的正是江寧路、曹家渡、石門(mén)二路三個(gè)居住區(qū)。

石門(mén)二路：與南京西路無(wú)縫銜接，將來(lái)也是靜安最好的居住區(qū)之一。

江寧路：靜安科教文衛(wèi)中心，正在大面積更新，前景廣闊。

曹家渡：三區(qū)交界，公共資源、居住水平均不如江寧路。

另一個(gè)發(fā)展中心是市北+大寧，一個(gè)是市區(qū)產(chǎn)業(yè)的補(bǔ)充，一個(gè)是市區(qū)居住的補(bǔ)充。

大寧與蘇河灣之間的廣闊區(qū)域，短期不會(huì)有太大發(fā)展，資源被虹吸后反而淪為發(fā)展的成本。

這片區(qū)域的另一個(gè)痛點(diǎn)是，幾乎是軌交真空。

老靜安地鐵線路發(fā)達(dá)，7平方公里地面上分布著2號(hào)、7號(hào)、12號(hào)、13號(hào)四條線路，密度令人咋舌。

原閘北內(nèi)環(huán)區(qū)域地鐵同樣發(fā)達(dá)，尤其是漢中路這里，竟然可以做到三軌交匯。

然而出了內(nèi)環(huán)，就只有1號(hào)線一柱擎天。1號(hào)線承擔(dān)著寶山客流，進(jìn)入閘北后趟趟爆滿。

自駕也面臨同樣的尷尬：進(jìn)出市區(qū)與寶山共用南北高架，一到高峰期就堵成停車(chē)場(chǎng)。

交通問(wèn)題導(dǎo)致靜安各個(gè)片區(qū)資源互動(dòng)困難，不少市區(qū)客流因?yàn)橥ㄇ诜艞壌髮帯?/p>

想想隔壁的黃浦區(qū)，合并盧灣、南市后迅速融為一體，無(wú)論自駕還是地鐵，都不會(huì)有任何隔閡。

其實(shí)普通人根本就分不清哪里是南市區(qū)、哪里是盧灣區(qū)。

這個(gè)問(wèn)題將來(lái)會(huì)有一定緩解，20號(hào)線穿過(guò)閘北腹地，1號(hào)線北端終于有了換乘線。

20號(hào)線沿廣中路而建，重點(diǎn)服務(wù)的依舊是大寧和沿線的商務(wù)區(qū)。

19號(hào)線只是擦肩而過(guò)，只在彭浦邊緣設(shè)了一站，影響不大。

所以原閘北的大片土地，很難像南市區(qū)一樣借助靜安登上市級(jí)舞臺(tái)。

能夠與靜安融為一體的，只能是蘇州河一線。大寧+市北的組合，上限是次級(jí)中心中的佼佼者。

靜安的另一個(gè)問(wèn)題是，錯(cuò)過(guò)了豪宅時(shí)代。

前面提到過(guò)，因?yàn)闅v史原因2015年前靜安沒(méi)有修建大量豪宅：實(shí)在是沒(méi)有大片空地。

2015年合并閘北，有錢(qián)有地，然而很快就出了限價(jià)令、很快就加強(qiáng)了70/90政策。

想想之前的豪宅市場(chǎng)，湯臣一品破20萬(wàn)，中糧海景壹號(hào)破25萬(wàn)，綠城黃浦灣破30萬(wàn)，不斷刷新我們?nèi)^。

各色別墅爭(zhēng)奇斗艷，要么是幾千平的大花園，要么是高達(dá)幾百萬(wàn)的奢華裝修。

2016年后這些新聞銷(xiāo)聲匿跡，綠地海珀外灘能批到14.2萬(wàn)已經(jīng)是價(jià)格極限。

盡管蘇州河沿線開(kāi)發(fā)力度可觀，除了原先就動(dòng)工的華僑城蘇河灣，再也沒(méi)有一線豪宅。

安康苑不是，龍盛不是，近期的仁恒也不是。

可以說(shuō)上海已經(jīng)失去了豪宅成長(zhǎng)的土壤，除非將來(lái)限價(jià)放開(kāi)。

另一個(gè)大的背景是，上海的中軸線是黃浦江，蘇州河開(kāi)發(fā)力度再?gòu)?qiáng)，也達(dá)不到黃浦江兩岸的高度。

實(shí)際上認(rèn)真開(kāi)發(fā)蘇州河的只有靜安，黃浦江卻是楊浦、虹口、黃浦、徐匯、浦東共建。

所以將來(lái)上海市區(qū)豪宅格局是一片、一線：舊租界內(nèi)的部分區(qū)域、黃浦江兩岸。

這兩個(gè)片區(qū)的光芒，毫無(wú)保留的給到了黃浦，靜安只能失之交臂。

當(dāng)然CAZ區(qū)域越來(lái)越接近鐵板一塊，老靜安頂級(jí)的公共資源與黃浦新興豪宅有機(jī)結(jié)合，共同構(gòu)成了上海最好的居住社區(qū)。

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上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，極度不正常|你是如何買(mǎi)到“垃圾盤(pán)”的| 黃浦區(qū)，依舊是上?！暗谝桓蝗藚^(qū)”|為什么重提五大新城？ |為何新城開(kāi)發(fā)總是“失敗”？| 終于找到了房?jī)r(jià)的本質(zhì) |安亭這樣的遠(yuǎn)郊，未來(lái)還會(huì)有機(jī)會(huì)嗎？

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