作者|周土土編輯|柯南"產權面積705平方米，共有23個房間，價格1億元"，這棟名為"得意居"的房子，位于云南省昆明東寺街口的一條小巷里。在講述房產中介故事的電視劇《安家》熱播之后，業主將該建筑以"蔡

作者|周土土 編輯|柯南

"產權面積705平方米，共有23個房間，價格1億元"，這棟名為"得意居"的房子，位于云南省昆明東寺街口的一條小巷里。在講述房產中介故事的電視劇《安家》熱播之后，業主將該建筑以"蔡鍔將軍故居"名義公開出售，社會一片嘩然。

近代著名軍事家蔡鍔曾先后兩次到過昆明，但他"不可能在'得意居'居住過，他妻子自家在昆明有房子，和他在北京認識的小鳳仙從未到過昆明。"云南民族大學退休教授、著名蔡鍔研究專家謝本書這樣認為。昆明市文物局相關負責人也明確表示，昆明根本就沒有蔡鍔故居，"得意居"只是一棟"歷史文化遺產保護建筑"，甚至連文物保護單位都不是。

隨著精心編織的謊言被戳穿，其中一名參與者炒作的知情人士對記者說出了真相：2008年左右，"得意居"還只是一家做宮廷菜的餐廳，當時為了宣傳，"故意說是蔡鍔將軍故居，完全是隨便編的一個故事"。昆明本地史研究者趙立表示，"一方面，我們反對商家借文物保護名義進行炒作和牟利；另一方面，我們也要對全社會普及本地的歷史文化知識。"

老洋房要價1個億

"蔡鍔將軍故居（得意居），位于金馬碧雞坊旁，產權面積有705平方米，土地面積3000平方米，共有23個房間，價格1億元，可用做會所……已被評定為省級文物保護單位。"4月中旬，網絡上出現一則"昆明真正老洋房誠心出售"的帖子。

帖子稱，房主誠心出售。"故居有房產證、土地證，可正常交易"。

宣稱“蔡鍔故居出售”的帖子引起掀然大波。

消息發布僅3個多小時，點擊量突破3萬。讓外界疑惑的，除了高達1個億的要價，還有文化保護單位為什么成為私人所有、而且可以買賣等諸多問題。其實按現行《文物法》規定，個人完全可以合法持有符合相關規定的文物，也可以進行交易、拍賣。

當地多家媒體試圖聯系最先發布消息的常姓男子，但其電話一直處于無法接通狀態。房主亦婉拒采訪。

"得意居"門口的一塊牌匾上寫明，"得意居"始建于清末，為昆明傳統民居四合院，是典型的天井布局，老昆明經典民居代表作。2002年昆明市規劃局將其立為歷史文化遺產保護建筑。該樓于1998年開工修繕，1999年竣工。

而此前被替換下來的另外一塊牌子，則直接寫著"得意居——蔡鍔將軍故居"，但是沒有落款單位和日期。

老宅并不大，天井內只能擺放4張餐桌，四周是樓房，房內各間又擺了幾張餐桌。屋內一位女子介紹，她是某公司的職員，這棟房屋此前一直出租給別人做餐廳和會所，于去年收回后空置。

媒體公開報道資料顯示，"得意居"主人是云南云文地標投資公司董事長黃文。黃文是云南本地人，早年從事地產開發，后來參與投資制作《斗愛》《香格里拉》等多部影視劇作品，其相關資料介紹，黃文作為香港投資商代表參與了金馬碧雞坊改造項目。

黃文在接受媒體采訪時說，該項目沒有建高樓大廈，而是恢復重建了昆明老八景中的金馬、碧雞、忠愛三個標志性牌坊，而"得意居"等老房子也在"修舊如舊"的原則下進行修繕，最大限度保留了原來的樣貌。

昆明五華區法院2017年的一份被銀行起訴的借貸糾紛判決書顯示，云南云文地標投資公司曾用名為云南嘉祥房地產開發有限公司。天眼查顯示，該公司注冊資本為1000萬元，除了大股東黃文持股80%外，另外兩個持股人黃杰和黃彬分別持有10%，黃文名下注冊的一共有16家公司，涉及酒店、投資、旅游、商貿等多個領域，其中多個公司均有黃杰、黃彬參與持股，應為典型的家族式企業。

據稱這座老宅始建于清末，具有典型的漢民族特點，為昆明傳統民居"四合院"。黃文曾對外介紹，整棟建筑的布局看起來像一顆印章，坐北朝南，主房及兩邊廂房為三層，南房為二層，整體構造采用"走馬串角樓"的形式，是典型的"天井"布局。這也是目前昆明唯一一座三層樓的"走馬串角樓"建筑，因此尤為珍貴。

在黃文參與活動或接受采訪的多篇報道中，均把"得意居"直接寫成"蔡鍔將軍故居"。蔡鍔曾師從梁啟超，房子牌匾上的"得意居"三個大字，據黃文介紹，題寫者正是羅哲文先生，梁啟超兒子梁思成的弟子，著名的古建筑專家。

甚至有人撰文宣稱："'得意居'是有據可查的蔡鍔在昆明的故居，護國運動之后，在蔡鍔遠赴日本治病時，其妻兒還長期在此居住"。

一位當地市民介紹說，以前房子大門上還寫有"蔡鍔將軍百年老宅，免費開放"字樣。附近一位中介人員介紹說，買家出手應該就是買個情懷了，畢竟這樣的老宅院，尤其是受保護的建筑，其用途會受到一定限制，而且后期維護成本也比較高。

記者以買家的名義與業主方取得聯系。云南云文地標投資有限公司的一位管理人員介紹說，因為公司老板的資產比較多，需要處理出售一部分，"得意居"房屋產權證是40年，以前登記在公司名下，后來登記在黃文女兒的名下。

該管理人員對于當初獲得房屋的價格避而不談，僅僅告訴記者所有稅費需要出售價的10%左右，如果有意購買，需要先亮資1個億才往下談。"如果介紹其他人來成功購買，傭金是100萬。"該高管如是說。

專家："小鳳仙沒來過昆明，談何居住"

其實，關于"得意居"是蔡鍔故居的傳說，十年前就已經在當地媒體上輪番炒作過。

一次，有朋友去云南民族大學教授、蔡鍔研究專家謝本書家訪問，還聊起"得意居"是否曾經是蔡鍔的故居，但并沒有引起他更多注意。

2007年8月，謝本書在當地《春城晚報》上看到一篇《蔡鍔老宅"得意居"》的文章，文中說，民國時期云南都督蔡鍔將軍曾在此老宅久居。編者還加了按語：歡迎知情人士提供線索和故事。看完文章后，謝本書邀請兩位朋友去了一趟"得意居"。

步入宅內，謝本書詢問蔡鍔老宅的來源，有什么物證或文字記載。一位女領班介紹說，餐廳的李老板有研究，是他告訴說是蔡鍔故居，遺憾的是老板已外出。當時，名為：得意居云南公館菜餐廳。

謝本書回憶，當時他讓服務員打了李老板電話，但是對方說當天沒時間見面。離開時，謝本書把姓名電話留下，請領班轉告李老板，有時間給他回一個電話。但后來他也沒有收到回音。

謝本書曾經寫了一篇短文給前述媒體，對"得意居"是蔡鍔老宅表示質疑。此后《春城晚報》再也沒有發表過有關"得意居"的文章，"我以為此事就過去了，不了了之"。

沒想到的是，2008年6月《云南信息報》以兩個版的篇幅刊登了《蔡鍔將軍府，隱于鬧市中》，完全肯定"得意居"就是蔡鍔的故居。又以《將軍故人去，美人落寞》為題，介紹了小鳳仙的故事，"給人的印象是，這里不僅僅是蔡鍔的故居，而且小鳳仙還在這里居住過"。小鳳仙是當時北京的一位風塵女子，據傳曾幫助蔡鍔將軍逃離袁世凱的軟禁。

這些報道為什么能夠出籠？昆明一位資深媒體人告訴記者，當時多家市民報的美食版均為經營性版面，競爭非常激烈，付費就可以發稿。

根據謝本書的考證，蔡鍔兩次到過云南。第一次是1911年初，由廣西調到云南，不久被任命為新軍19鎮37協的協統（相當于旅長），辛亥重九起義以后，云南建立軍都督府，蔡鍔出任云南首任都督，一直到1913年底離開。至于他居住在什么地方，均沒有記載。而美國著名作家、記者艾格尼絲·史沫特萊的《偉大的道路——朱德的生平和時代》一書中，記錄了朱德的回憶，提到蔡鍔的協同司令部就在講武堂，有時朱德會去那里看他。"可以推斷蔡鍔的家就在講武堂內或者附近，不可能太遠，不大可能去住民居"。

蔡鍔第二次來云南是1915年12月中旬到1916年1月離開，因為參與發動和領導反對袁世凱復辟的護國戰爭。時間很短，具體住哪里也沒有記載。當時，護國第一軍總司令部設立在昆明水晶宮八省會館，這里離五華山也很近。謝本書認為，蔡鍔住都督府內或者作為第一軍司令住在八省會館有可能，而去住離五華山較遠的民居不大好理解。

餐廳服務員告訴謝本書，說小鳳仙曾在"得意居"住過三個月。這一說法讓謝本書大吃一驚，"我不敢相信自己的耳朵。蔡鍔在1914年在北京逛八大胡同才認識小鳳仙，1915年蔡鍔來云南時小鳳仙并沒有跟來，這是眾所周知的歷史事實。小鳳仙從沒有來過昆明，更不用說在昆明居住過了"。

"至于蔡鍔在昆明的夫人潘惠英，也不可能在'得意居'住過。"謝本書介紹，根據《蔡鍔夫人潘惠英》一文介紹，兩人大約于1912年結婚。潘為人低調，不顯露，不可能去住"得意居"，蔡鍔去世后，也沒有留下任何遺產，潘不得不教書糊口。再說潘惠英家在昆明當地有房子，而以蔡鍔的經濟條件，也不可能買得起這樣的房子。

2015年，"紀念護國運動一百周年老照片實物展"在"得意居"舉行。會上，謝本書應邀參加"護國運動的歷史進程以及歷史意義"主題講座，其間，他提到"得意居"是否蔡鍔將軍故居的問題值得考究，隨即被服務員打斷，"這個事今天不提"。

昆明作家黃豆米在她的作品《老昆明碎片 北門先生》一書中，也曾還原蔡鍔與妻子在昆明居住生活的故事。"翠湖北岸北門街45號院落的一所兩層小房子，它的第一戶人家就是蔡鍔，并且這里還是蔡鍔任云南首任軍都督三四個月后，娶新婦潘惠英結婚成家的地方。"

黃豆米介紹，昆明文史資料里寫到，清宣統三年羅佩金替蔡鍔安居在"北門街街道自成院落的一幢洋房，庭院內有兩株挺拔的桂花樹，環境十分靜謐"。如此居所，選擇它不僅僅是因為環境好、距五華山上的軍都督府近，還因其街對面是山脊、幾步之外是城門的"要塞"位置。

"遺憾的是，這棟建筑在建成近百年的時候被拆除了。"黃豆米說。

策劃人："僅僅為了宣傳編個故事"

到底"得意居"建成于什么時候？一位70多歲的尹女士對《春城晚報》介紹說，在她的記憶里，早年沒有"得意居"的影子，只記得以前這一片沿著司馬巷，都是兩層樓的四合院，每家都有三四個孩子，擠在小小的房間里，共用水和廁所。

長期從事本土歷史文化研究的莊國祥，在只有10多歲的時候，曾到"得意居"里面玩耍過。"那是1982年，當時這棟房子還沒有名字，以前是個大雜院，印象中里面住著十幾口人，房子的門窗都十分漂亮，特別是門窗上的彩色玻璃讓我印象十分深刻，據說都是進口的。"莊國祥回憶，后來維護得不是很好，彩色玻璃全沒了。

在莊國祥看來，"得意居"并非清末的民居，而是民國時期修建，大約建于上世紀二三十年代。因為清朝時期昆明幾乎沒有3層民居建筑，之所以現在看起來像仿古建筑，是緣于上世紀90年代的一次改造，尤其大門改動特別大。莊國祥認為，蔡鍔第一次在昆明居住的一兩年間，云南剛剛推翻清王朝封建統治，而"得意居"的建筑風格很明顯不是清朝的，按照當時的建筑水平，也根本不可能在那么短時間內建起一棟民國風格的房子。

"'得意居'是建于上世紀九十年代的一棟仿古建筑，并非蔡鍔將軍的故居。"昆明作家趙立對記者表示，當時金馬碧雞坊片區進行提升改造，過去破敗的四合院被悉數拆除，建起了仿古建筑群，"得意居"就是那時建起來的，后來租給商人做餐館、辦公地點等。

不僅僅學界質疑不斷，云南當地多個部門也對此進行否認。 "如果真的是蔡鍔故居，早就公布為文物了。"昆明市文物局相關負責人表示，文物是人類在社會活動中遺留下來的，具有歷史、藝術、科學價值的遺物和遺跡。被列入各級文物保護單位名錄的文物，要經過專家的評審。

該負責人還介紹，早在2007年進行第三次全國文物普查期間，昆明市西山區文物管理部門曾到實地考察過，當時正在大面積施工，門、窗、隔段均被拆除。加之1999年進行過徹底翻修，建筑原有的真實歷史遺傳信息消失，已不具備不可移動文物登錄條件。

按照國家文物局相關條例，被列入文物保護的名人故居，必須豎立標志說明牌，文物保護級別、名稱、公布機關、公布日期等要素缺一不可，豎標機關必須為對應的轄區政府。前述負責人表示，按照"得意居"此前宣傳的"省級文物保護單位"，標志碑的落款是"云南省人民政府"才能對應成立。可是"得意居"門口的這塊石碑，落款是"昆明市金碧路片區道路拓寬改造建設指揮部"。

"得意居"大門前掛牌的歷史文化遺產保護建筑，與文物保護單位又有什么不同？昆明市自然資源和規劃局的工作人員表示：歷史建筑不等于文物。"歷史建筑涵蓋了傳統民居、臨街商鋪、辦公建筑等多種類型。"

一位知情人說，十年前"得意居"經營者打算找他來參與宣傳蔡鍔故居的事，但是考慮到嚴謹性而作罷。另外一位參與"炒作"的策劃人對記者表示，"當時也沒有'得意居'是蔡鍔故居的記載，僅僅為了宣傳編個故事，完全就是瞎編的"。

"蔡鍔將軍故居的提法本身就很荒謬，故居一般指名人出生后童年時期與長輩生活的地方，而蔡鍔的家鄉遠在湖南邵陽！"西山區文物管理所相關負責人舉了一個例子，聶耳出生在昆明，所以其位于甬道街的住所叫"聶耳故居"；而出生在江蘇的周培源，后來到昆明居住的房子，只能稱為"周培源舊居"。

其實，蔡鍔故居始建于清嘉慶年間，位于湖南省邵陽市大祥區蔡鍔鄉蔡鍔村，保留著清代同治-光緒時期的建筑特征。2006年6月被國務院公布為第六批全國重點文物保護單位。

是否值1個億？

諸葛找房研究員姜國君認為，若是普通商品房，金馬坊地段以30000元每平方米土地面積的售價，其705平方米建筑面積，估價應該在3000萬左右。如作為歷史名勝，其估值1個億不算貴。

但是，作為"城市改造建成的一棟仿古建筑，某種程度上還算是新居，聲稱是蔡鍔將軍故居，且價格明顯比周邊同類房屋高出許多，明顯超越了商業炒作的邊界，涉嫌價格欺詐"，有評論人士這樣認為。

其實，近年來以名人故居噱頭炒作房產的事屢見不鮮，讓人真假難辨。2012年，上海市泰興路一棟老房子，被冠以"康有為故居"，要價1000萬元左右。而真實的情況是，這里只是"康有為上海歸隱處"，僅是舊址，并非故居，也非文物保護單位。

2019年，著名武俠小說作家金庸先生在杭州九溪玫瑰園的別墅正式掛牌出售，每平方米近15萬元，比兩個多月前成交的另外一套別墅單價貴接近4.7萬元/平方米。其實該別墅由金庸在1998年買下，多年來并未入住，房子到出售時仍是毛坯房，本質上只是金庸先生名下的一處房產而已。

也是在2019年，在杭州植物園內，蔡元培故居掛牌1.5億出售。但該建筑在2008年已被鑒定為C級危房，也并不是蔡元培故居，而是其女兒女婿的舊居。此外，該建筑也不屬于"文物保護單位"，只是一幢"歷史建筑"。

不僅國內，海外對于故居的追捧也比較熱。據美國《世界日報》報道，已故華裔建筑大師貝聿銘位于美國紐約曼哈頓的故居去年掛牌出售，要價800多萬美元。據了解，該房屋建于1899年，1973年由貝聿銘夫婦從Laura Delano手中購得，當時售價21.5萬美元。 40多年來，價格翻了40倍以上。

針對"得意居"涉及"蔡鍔將軍故居"的虛假宣傳，當地市場監管局去年曾對其進行過口頭警告，并責令其撤除了相關展示牌。目前，網上出售的帖子也已被刪除。

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