我是雕叔，房地產從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選提問，請關注公眾號提問提問：雕叔，請點評一下華師大

我是雕叔，房地產從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。

以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選提問，請關注公眾號提問

提問：雕叔，請點評一下華師大中旭學校（九年一費制）和江山樾，購二手洋房自住和小孩上學如何？多少價位入手合適？感覺目前入住不是很高、交通又有點不方便、生活配套一般般、二手成交不活躍（今后想賣時賣不脫），又聽說那個學校不錯，一個朋友正在糾結。望回復及點評，謝謝。

回答：這是一所私立學校，總的來說是區域內較好的學校。江山樾地段不差，目前需要長持，等市場回暖，不止只有江山樾二手成交不活躍，整個重慶樓市二手市場都不好。

提問：雕叔你好 麻煩分析一下重慶目前二手房的行情 感覺陸續有業主開始把價格降價到三四月份時候來出售房子了

回答：重慶二手去年年底觸底，今年部分小區已經有所上漲。我在微博講過觸底是什么時候。你說的只是個別樓盤，但是我看到的，卻是一些熱門小區相對于去年，價格慢慢開始強勢，但是看不到大漲跡象。剛需早點買，投資看著買。

提問：雕叔，重慶本地人自住需求，目前預算400+，首套首貸流水高應該兩成沒問題，意向一線江景+地鐵五分鐘內的次新房，面積160以上。不以賺錢為目的，只希望十年后不跑輸市場的話，下面你會推薦哪幾個盤呢?板樓-南北-融御/232/單價1.9板樓-東南-紫御江山御灣/220/單價1.9塔樓-南-春森一期/170/單價2.2板塔-北-珊瑚水岸一期/180/單價2.2塔樓-北-協信公館/200/單價1.9塔樓-西南-寰宇天下觀瀾苑B/181/單價2.6

回答：都不推薦，都偏貴。其實你說的不以賺錢為目的，不跑輸市場在重慶是矛盾的。重慶跑平大盤的，都是虧錢的，沒利潤的，也就是說，重慶大盤，是根本不賺錢的，大盤是在虧錢的。在重慶只有遠遠跑贏大盤，才能有一點利潤。所以對選籌的要求比任何城市都高，可以這樣說，買重慶主城，90%是不賺錢的，80%是虧錢的。所以選籌要求極高，對價格要求極高。如果找不到，那也很簡單，換城市。

提問：大大 華巖雅居樂九龍雅郡和中建御湖，手里資金有限，45w+ 想投資個三房，這兩個盤幫忙分析哈值得入手不，好多值得入手呢，或者還沒有其他推薦的 區域不限

回答：中建御湖，周邊工廠多，配套不完善，距離五號線有一定距離，謝家灣小學也沒兌現。九龍雅郡地段稍微好一點，但也沒有軌道配套，小學是玉清寺小學，也一般。投資這兩個盤，很難有比較樂觀的漲幅，有45w可以考慮北區軌道項目了。

提問：雕叔您好，我2019年買了龍興的龍湖長灘原麓疊拼，價格不錯，本準備入住的，但是又覺得遠了，不方便，想賣掉，您對這個房子的前景有何看法啊，假設賣什么時間合適？

回答：龍興目前沒通軌道，給人的距離比較遠，實際上亞洲杯臨近，江北區土地市場明顯東移，未來重慶向東發展會隨著亞洲杯的到來迎來土地、交通、商業上的一波小高潮。建議到時候再賣。

提問：雕叔新年好，本人首房非首貸、剛需自住結婚用，光電園上班，平時地鐵通行，冉家壩周邊二手看過一圈了。目前看中~冉家壩地鐵口~春風城市心筑~一套二手房 141平 3房 21樓(對比其他同戶型裝修較好，小區內樓棟位置合理)。目前手上70萬子彈，賣家心理價位210萬左右，我的心理價位200萬;因首付及月供已到達個人經濟能力極限。想和房東再磨一磨價格，但是擔心CQ 2021節后價格會上漲。提問：我是應該加價迅速拿下還是再等等，或者不超出200萬預算是否有更好的選擇目標，本人比較喜歡現房、軌道房、中等學區，小區環境中等即可。望雕叔指點一二，不勝感激。

回答：你在光電園上班，買在三軌交匯的冉家壩自然是最好的。冉家壩板塊有三條軌道，有原著天街，有石子山體育公園，有星光小學，基本上能形成一個大型社區型商圈。加上光電園就在附近，所以附近不愁出售和出租的人群。這附近的樓盤，我推薦能讀星光小學的龍湖水晶酈城、龍湖西苑、龍湖香樟林、楓林秀水、勁力五星城、尚源印象。你選定這個春風城市心筑，也有賣點：小區內環境較好，就是學區一般，后期增長幅度有限。不過春風城市心筑最高漲到過18000元均價，所以現在14000元買入也不算貴。年后市場大趨勢是穩步上漲，不會出現跳漲現象。你看上這個141，戶型不夠方正確實一般，不太適合自住，你自己好好考慮。還有精裝修程度也不好評估，仁者見仁智者見智，現在的老房子裝修得再好，基本上都不可能按照裝修原價去估成本價，現在損耗基本上也到了5折左右了。所以，你如果非要買，可以堅持砍一下價格，磨到203-205w成交較好。

提問：雕叔，請問如果原價(對方賣價和買價相同)買二手公寓，涉及哪些稅費？稅費分別是多少比例？

回答：商業交易稅費接近15.6%，具體以市場指導價為準。如果地稅給出的市場指導價恰好是100萬，過戶費就是156000元，如果是120萬，那么就按120萬過戶。商鋪是非居住性質房產，要知道現在的總價及原發 票價才能算過戶稅費。要交的稅種及過戶稅費計算方法如下：1、賣方稅：(1)個人所得稅：(評估價-原價)*20%或評估價*3%。(2)營業稅：(評估價-原價)*5.5%或評估價*5.5%。(3)土地增值稅：(評估價-原價)*30%至60%或評估價*30%至60%。2、買方稅：契稅：評估價*3%3.雙方稅：各一仟左右。

提問：雕叔，重慶賣了一套房，馬上就到過戶階段了。有個問題，因為買方貸款資質的問題，是用他堂姐的名義貸的款，這種我是不是需要讓買家簽一個補充協議，另外這種補充協議應該怎么寫？謝謝~

回答：不用了，實際上最初的合同約束力已經非常夠了，目前的主動權在你手上：1.你可以隨時要求停止合同，因為買房者貸款資質有問題，貸不了款，按照違約處理。2.他堂姐貸款審批通過之后，才會過戶，審批通過之后放款也是到你賬戶。放款的過程是銀行操作，個人影響很小。我比較奇怪的是，目前辦理貸款，要求產證持有人或者直系及配偶才有資格貸款，堂姐是怎么貸款的？

提問：雕叔，重慶首套現在是不是20%首付做不了了

回答：大部分新盤已經不能了，只有極少樓盤可以，當然這個極少數樓盤價值不大，還有一部分新盤直接對三無拒貸。二手還可以操作20%，但是要花錢，正常是三成。

提問：雕叔 樓層3樓和31樓（總共33樓）價差800元，3樓19997，31樓20790。怎么選啊？

回答：選31樓，3樓基本上在二手房市場“不受人待見”！正常情況下要比31樓便宜10-15%，明顯20000元這種定價，差距在800元就不合理了。正確定價應該是：3樓 1700031樓 20000所以，31樓相對來說劃算一點。

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