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【導讀】“花花世界迷人眼，社會復雜人心險”，雖然從理論上看，土地使用權(quán)的取得需要一定的手續(xù)與流程，“一地二賣”的情況根本不可能存在。但實踐中，土地登記的主體與實際使用的主體不一致的情況屢見不鮮，這也是許多糾紛的發(fā)生的濫觴。今日，在明律師分享一個最高人民法院案例：如果在“一地二賣”的情況下遇到征收，該如何補償呢？

【什么是一地二賣？】

所謂“一地二賣”是指在土地的二級市場中，賣家出于自身利益考慮或者想惡意欺詐預(yù)付土地款等等原因，將自己擁有的土地使用權(quán)，先后轉(zhuǎn)讓給兩個或者多個買家，并簽訂多份相應(yīng)的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。

因為，每位買家都有權(quán)要求辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，以此獲得所購土地的使用權(quán)，但因“一地二賣”行為的出現(xiàn)會導致最終只能有一位買家真正獲得土地使用權(quán)，其他買家都將遭受損失。

而一旦出現(xiàn)這種情況，必然會有糾紛。

【以案說法】

當事人喬某于2000年通過代償借款的方式，獲得案涉土地、車庫，并于征地拆遷前的2016年8月31日取得了土地使用證，成為了土地使用權(quán)人。另一位買受人張某于2009年購得案涉土地、車庫，未取得產(chǎn)權(quán)證，但自2009年起一直實際占有并使用。

之后，當?shù)卣_始啟動項目收地程序。當?shù)厥凶匀毁Y源局作出《擬征地告知書》，并委托街道辦負責具體收回補償工作。

街道辦根據(jù)所調(diào)查了解的相關(guān)情況，并結(jié)合書面協(xié)議及案涉土地、車庫的表面占有使用狀態(tài)，認定張某系案涉土地、車庫的產(chǎn)權(quán)人，故在2017年4月11日，街道辦與張某簽訂補償協(xié)議并支付了補償款，其后對案涉土地、車庫進行了收回、拆除行為。

喬某得知情況后不服訴至法院，經(jīng)過一審、二審法院的審理判決，最終申請最高人民法院再審。最高人民法院認為，街道辦與張某簽訂補償協(xié)議并支付補償款具有一定的合理性，但喬某作為案涉土地、車庫的合法使用權(quán)人與所有權(quán)人，也應(yīng)就該土地、車庫的收回、拆除獲得相應(yīng)的補償。

【最高人民法院裁判2大要點】

1.不動產(chǎn)物權(quán)的取得時間應(yīng)以登記時間為準，而非以領(lǐng)證時間為準。

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，一經(jīng)登記即發(fā)生法律效力，故權(quán)利人取得不動產(chǎn)物權(quán)應(yīng)以登記時間為準，而非以領(lǐng)證時間為準。

結(jié)合上述案例來理解，街道辦認為喬某領(lǐng)取臨國用（2016）第××號國有土地使用證在案涉土地、車庫被收回、拆除之后，不應(yīng)該獲得補償。最高人民法院判決中認為不動產(chǎn)物權(quán)的取得時間應(yīng)為登記時間，故應(yīng)當認定喬某于2016年8月31日，即案涉土地、車庫被收回、拆除之前即已經(jīng)獲得土地使用權(quán)。

而對于案涉的車庫，喬某雖尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書，但根據(jù)市木竹加工廠與當?shù)匦庞蒙绾炗喌摹蹲冑u房地產(chǎn)還貸款協(xié)議》、法院的執(zhí)行裁定書以及當?shù)匦庞蒙缗c喬某簽訂的《協(xié)議書》，該車庫經(jīng)市木竹加工廠抵債給當?shù)匦庞蒙纾罱K抵償給了喬某。且喬新旅已取得車庫所在土地的使用權(quán)，根據(jù)房地一體的規(guī)則，亦應(yīng)認定其對車庫享有所有權(quán)。

2.“一地二賣”的情況下，對合法的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人都應(yīng)給予補償。

《土地管理法》第58條規(guī)定，人民政府土地主管部門具有收回國有土地使用權(quán)的法定職責。

《民法典》第358條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

結(jié)合本案來理解，最高人民法院確認市自然資源局作為收回國有土地的法定機關(guān)，應(yīng)當依法就案涉國有土地的收回及案涉車庫的拆除對喬某進行補償。

在“一地二賣”的情況下，街道辦與實際使用人張某簽訂補償協(xié)議并支付補償款具有一定的合理性，但不能因此而否定合法土地使用權(quán)人喬某的征收補償權(quán)，其應(yīng)根據(jù)土地的收回獲得相應(yīng)的補償。

【結(jié)語】所謂“謹慎則必成，輕發(fā)則多敗”，雖然本案中最高人民法院的裁判觀點最終盡量地保護了雙方當事人的權(quán)利，但這個案例也在提醒我們，“一地二賣”的風險比較大，購買之前一定要謹慎調(diào)查清楚，必要時可咨詢專業(yè)律師把關(guān)，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛。