■本文作者：王小明北京在明律師事務(wù)所（此處已添加小程序，請(qǐng)到今日頭條客戶端查看）隨著農(nóng)村宅基地制度改革逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、步入深水區(qū)，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個(gè)此前并不多見(jiàn)的新概念逐漸走上了舞臺(tái)中央。在明律師在此前的分析中曾指

■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

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隨著農(nóng)村宅基地制度改革逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、步入深水區(qū)，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個(gè)此前并不多見(jiàn)的新概念逐漸走上了舞臺(tái)中央。在明律師在此前的分析中曾指出，這二者在妥善處置“一戶多宅”“超占面積”問(wèn)題上均有重要作用。那么，宅基地的有償使用費(fèi)究竟怎樣收取呢？申請(qǐng)自愿有償退出又能拿到多少補(bǔ)償呢？本文，在明律師就結(jié)合日前廣東省汕尾市陸河縣正在征求意見(jiàn)的《農(nóng)村宅基地有償使用、流轉(zhuǎn)和退出管理辦法（試行）》做一番解讀。

“宅基地有償使用費(fèi)”并無(wú)法律法規(guī)領(lǐng)域的依據(jù)，是自2015年啟動(dòng)的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)中一些縣市的一種政策嘗試。

有償使用費(fèi)的收取對(duì)象主要是“一戶多宅”中的“多宅”部分，面積控制標(biāo)準(zhǔn)下的超占部分，以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承房屋等原因占有宅基地的情形。

一言以蔽之，政策嘗試僅能對(duì)“非常態(tài)”情況下的宅基地收費(fèi)。對(duì)符合“一戶一宅”原則，確為農(nóng)戶唯一住宅用宅基地的，不存在收費(fèi)的問(wèn)題。宅基地制度的特征之一就是“無(wú)償取得”，而收費(fèi)政策事實(shí)上是對(duì)這一特征的某種挑戰(zhàn)。

【這3種宅基地或需交費(fèi)才能繼續(xù)使用】

我們來(lái)看陸河縣擬定的具體內(nèi)容。農(nóng)村建房符合村莊規(guī)劃的，有下列情形之一，應(yīng)收取宅基地有償使用費(fèi)：

1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，符合“一戶一宅”原則的，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員征收超出面積標(biāo)準(zhǔn)部分的有償使用費(fèi)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員征收占用宅基地有償使用費(fèi)；

2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，形成“一戶多宅”的，原則上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整棟宅基地有償使用費(fèi)，多宅部分不得充減“一宅”中面積不足部分。

3.由于歷史原因辦理有土地權(quán)屬證建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有償使用費(fèi)，加建無(wú)證部分原則上應(yīng)當(dāng)退出，確實(shí)無(wú)法退出的征收有償使用費(fèi)。

也就是說(shuō)，付費(fèi)才能繼續(xù)使用的宅基地首先必須是合法占有的。如果是“未批先占”且未經(jīng)確權(quán)登記的宅基地，恐需要“無(wú)償退出”或由村集體強(qiáng)制收回，難以交納這筆有償使用費(fèi)。

當(dāng)然，特殊的困難群體是經(jīng)申請(qǐng)并由村集體通過(guò)，是可以緩交、減交或者免交這筆費(fèi)用的。

【宅基地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】

這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬區(qū)分不同情況而有所差異。為確保大家直觀地了解其計(jì)費(fèi)方式，在明律師將征求意見(jiàn)稿的原文謄進(jìn)來(lái)供大家仔細(xì)研究：

1.對(duì)于符合“一戶一宅”的宅基地，宅基地面積超過(guò)規(guī)定面積的，有償使用根據(jù)其超出起收面積實(shí)行階梯式計(jì)費(fèi)。

（1）超出面積1－30平方米部分按每年10元/㎡計(jì)費(fèi)；

（2）超出面積31－60平方米部分按每年15元/㎡計(jì)費(fèi)；

（3）超出面積61－90平方米部分按每年20元/㎡計(jì)費(fèi)；

（4）超出面積90平方米以上部分按每年25元/㎡起征，每增加30平方米標(biāo)準(zhǔn)提高10元/㎡計(jì)費(fèi)，以此類推。

2.對(duì)“一戶多宅”的，鼓勵(lì)農(nóng)戶退出多出宗數(shù)的宅基地。不愿退出的農(nóng)戶，收取宅基地有償使用費(fèi)。農(nóng)戶自愿選擇一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照階梯式計(jì)費(fèi)，不扣除一宅不足面積部分。

3.集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承、贈(zèng)與房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過(guò)規(guī)定面積的，按照階梯式計(jì)費(fèi)進(jìn)行收取。

4.非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式在農(nóng)村占有和使用宅基地按每年5元/㎡收費(fèi)，宅基地超過(guò)規(guī)定面積的部分實(shí)行階梯式計(jì)費(fèi)收取。

（1）超出面積1－30平方米部分按每年15元/㎡計(jì)費(fèi)；

（2）超出面積31－60平方米部分按每年20元/㎡計(jì)費(fèi)；

（3）超出面積61－90平方米部分按每年25元/㎡計(jì)費(fèi)；

（4）超出面積90平方米以上部分按每年30元/㎡起征，每增加30平方米標(biāo)準(zhǔn)提高10元/㎡計(jì)費(fèi)，以此類推。

我們來(lái)為此前備受關(guān)注的城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村房屋后的情形做一次推算。譬如某人繼承的宅基地面積為300平方米，而控制標(biāo)準(zhǔn)為150平方米以下。

那么此人需要交納的宅基地使用費(fèi)就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。

【自愿有償退出到底能拿多少補(bǔ)償？】

了解了宅基地有償使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)賮?lái)看自愿有償退出宅基地能拿多少補(bǔ)償。從目前各地的政策性文件上看，自愿有償退出的補(bǔ)償全憑村集體的力量完成，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是無(wú)法和征地拆遷相提并論的。

征地拆遷存在將集體土地變更為國(guó)有土地入市后的土地增值收益，這一部分利益是應(yīng)當(dāng)回饋給被征地農(nóng)民的。而宅基地的自愿有償退出則顯然沒(méi)有這東西，退出后宅基地依舊是宅基地，仍要被分配給其他有住房保障需求的村民使用，或者作為農(nóng)村宅基地來(lái)盤活利用。

關(guān)于自愿有償退出宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，陸河縣擬作出這樣的規(guī)定：

1.對(duì)于符合“一戶一宅”并愿意有償退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可由集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部開(kāi)會(huì)討論決定。

2.“一戶多宅”愿意退出“多宅”部分使用權(quán)的農(nóng)戶，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可由集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部根據(jù)實(shí)際情況與宅基地使用權(quán)退出戶協(xié)商確定，并將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償情況在集體經(jīng)濟(jì)組織公示。

3.全部退出宅基地使用權(quán)到城鎮(zhèn)居住的村民以及符合宅基地申請(qǐng)條件而放棄申請(qǐng)資格到城鎮(zhèn)居住的農(nóng)戶，憑借宅基地退出的依據(jù)和村組證明，享受政府相關(guān)優(yōu)惠政策。

補(bǔ)償資金從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自籌資金、宅基地有償使用費(fèi)、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金中支付。

大家可以看到，文件表述了這么半天，并沒(méi)有給出個(gè)準(zhǔn)數(shù)來(lái)，這和前文堪稱詳實(shí)的“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”形成了鮮明對(duì)照。

一般而言，宅基地自愿有償退出的補(bǔ)償費(fèi)用在每平米幾百元左右，是難以參照周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

在明律師最后要提示大家的是，宅基地制度改革的試點(diǎn)范圍、改革力度在2022年一定會(huì)進(jìn)一步加大，農(nóng)民朋友要就此作出一定的準(zhǔn)備。伴隨著“宅改”的深入，征收集體土地、合村并居拆遷等項(xiàng)目數(shù)量將可能會(huì)減少，指望通過(guò)拆遷“致富”的可能性也會(huì)相應(yīng)縮減。不過(guò)農(nóng)民朋友也不必氣餒，而是要善于抓住宅基地制度改革的紅利，結(jié)合自身情況和所在村、縣的有關(guān)政策，將閑置的宅基地和房屋徹底盤活，讓實(shí)際居住使用的房屋確權(quán)登記，讓新政策的紅利惠及自身。在宅基地的付費(fèi)有償使用、自愿有償退出等問(wèn)題上與村集體存在爭(zhēng)議的，也可及時(shí)咨詢專業(yè)律師，獲取專業(yè)領(lǐng)域的法律幫助。

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